10 domande che devi assolutamente fare prima di comprare casa..

la compravendita di una casa è una delle scelte più importanti che si può fare nel corso di una vita. ecco perché prima di avventurarsi nell'acquisto è importante fare (e farsi) 10 imprescindibili domande
1) chi è l'effettivo proprietario dell'immobile? è necessario verificare che il venditore sia l'unico intestatario dell'immobile e che sulla casa non pendano ipoteche o mutui o la casa non sia coinvolta in cause giudiziarie. anche scoprire perché il proprietario vuole vendere può aiutare nelle trattative
2) tutta la documentazione urbanistica è in regola? è importante accertarsi che tutti i documenti urbanistici siano in regola. in particolare bisogna verificare l'effettiva esistenza del permesso di costruire, che l'immobile sia effettivamente accatastato e che la planimetria catastale rispecchi la situazione di fatto. inoltre bisogna escludere eventuali abusi edilizi e se esistono piccole difformità sanabili ad occuparsene dovrebbe essere il venditore
3) qual è l'effettiva superficie abitabile? la superficie commerciale è sempre superiore a quella calpestabile. un appartamento di 170 m2 può avere una superficie commerciale di 150 m2
4) qual è la classe energetica? secondo le nuove regole sull'ape (attestato di prestazione energetica), il venditore è obbligato a fornire la documentazione che attesta la classe energetica dell'immobile
5) tutti gli impianti sono a norma? per gli impianti realizzati dopo il 2008 dovrà essere fornita una certificazione di conformità, per quelli precedenti basta il certificato di rispondenza
6) il venditore ha pagato tutte le spese condominali che gli spettano? nel caso qualcosa sia rimasto in sospeso, il compratore può vedersi addebitare le spese dei due anni precedenti
7) sono previsti interventi di manutenzione straordinaria? interventi di manutenzione straordinaria (come il rifacimento del tetto) possono costituire un'ingente spesa di denaro. ecco perché è meglio accertarsi sulle spese già deliberate (che spettano a chi vende) o quelle già programmate in futuro
8) oltre al costo dell'immobile, si dovranno sostenere altre spese? se l'acquisto è stato effettuato tramite l'intermediazione di un'agenzia, bisognerà aggiungere anche la commissione dell'agente, ma anche il costo del rogito dal notaio e le tasse di compravendita
9) qual è l'ammontare della caparra? la caparra si versa al momento della firma del preliminare d'acquisto e può corrispondere al 10 o 15% del prezzo pattuito
10) quanto costa la rata del mutuo? per sostenere l'acquisto di un immobile molto spesso si accende un mutuo, per poter essere sostenibile la rata del finanziamento non deve essere superiore al 30% del reddito mensile famigliare


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il decreto sblocca italia è legge: lavori in casa solo con la comunicazione, nuove regole per il rent to buy, detrazioni iperf per chi acquista una casa e l'affitta..

con la pubblicazione in gazzetta ufficiale di martedì 11 novembre, è finalmente diventato legge il decreto sblocca italia che contiene importanti misure per il settore edilizio. vediamo quali sono le novità principali della legge 11 novembre 2014, n 164
il decreto sblocca italia contiene importanti novità per il settore edilizio, tra le quali possiamo ricordare

1) lavori in casa solo con la comunicazione

2) detrazioni iperf per chi acquista una casa e l'affitta

3) nuove regole per il rent to buy

4) regolamento unico edilizia

visualizza il testo completo del decreto sblocca italia in gazzetta ufficiale


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5 cose a cui fare attenzione quando si vuole ristrutturare una casa

negli annunci che sponsorizzano vecchie case spesso viene indicato il fatto che gli immobili in questione si prestano a grandi interventi di ristrutturazione. ma questo non sempre è vero. bisogna, infatti, tener presente tutta una serie di fattori interni ed esterni. andiamo ad analizzare i cinque principali elementi da analizzare quando si vuole ristrutturare un'abitazione
1 - la superficie utile: per capire qual è effettivamente la superficie utile, quella calpestabile, ossia quella da poter sfruttare, è necessario dotarsi di un metro ed effettuare le dovute misure. solo così si potrà conoscere effettivamente quanti sono i m2 utilizzabili
2 - il progetto di sviluppo: per capire quanto e come è possibile modificare gli ambienti interni di una casa è necessario tener ben presente la posizione di alcuni elementi, come la porta di ingresso o le finestre
3 - elementi fissi: all'interno di un'abitazione ci sono alcuni elementi che non possono essere spostati o eliminati, i muri portanti ad esempio, ma anche le tubature. tenere conto di tutti questi fattori è indispensabile per realizzare un progetto di ristrutturazione
4 - problemi di conservazione generale: ci sono poi i problemi di conservazione generale, che non possono essere risolti con una semplice ristrutturazione. si tratta, ad esempio, dei difetti strutturali
5 - distribuzione equilibrata: quando si vuole ristrutturare una casa, al di là delle proprie aspirazioni e dell'interesse per i progetti più avveniristici, quello che è davvero importante è puntare a una distribuzione equilibrata degli ambienti. ci sono poi casi particolari, ma in genere un'abitazione deve essere armoniosa e funzionale
acquistare una vecchia casa e ristrutturarla completamente così come piace permette di risparmiare un po' di denaro e di vedere soddisfatti i propri desideri, a patto che si rispettino alcune regole e si faccia attenzione ad alcuni aspetti importanti. solo così si eviterà di dover rimpiangere la scelta fatta

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quali sono e come si calcolano le imposta sulle donazioni immobiliari...

anche gli atti di donazione e di trasferimento a titolo gratuito degli immobili sono soggetti a imposizione fiscale. ecco quali sono e come si calcolano
aliquote imposta donazione
per calcolare l'imposta sulle donazioni si applicano le stesse aliquote previste per le successioni che variano a seconda del rapporto di parentela intercorrente tra il donante e il beneficiario
- 4% per i coniugi e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 1.000.000 di euro
-6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 100.000 euro
- 6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia) per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado
-8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia) per le altre persone
se il beneficiario è una persona portatrice di handicap grave, riconosciuto come tale ai sensi della legge n 104/1992, l'imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro
gli importi essenti dall'imposta (la franchigia) sono aggiornati ogni quattro anni, in base all'indice del costo della vita
imposta di registro ipotecaria e catastale donazione
sulle donazioni di un bene immobile o di un diritto reale immobiliare sono dovute, inoltre
- l'imposta ipotecaria, nella misura del 2% del valore dell'immobile
- l'imposta catastale, nella misura dell'1% del valore dell'immobile
agevolazioni prima casa donazione
per le donazioni di "prima casa" si applicano le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna. l'agevolazione prima casa a titolo di donazione non preclude la possibilità di chiedere nuovamente il regime di esenzione in caso di successivo, eventuale acquisto a titolo oneroso di altro immobile (soggetto ad imposta di registro). l'agevolazione prima casa fruita per l'acquisto di immobili per donazione preclude ulteriore acquisti agevolati a titolo gratuito, salvo che tali acquisti abbiano per oggetto quote dello stesso immobile


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locatore, come e quando è possibile la disdetta anticipata del contratto d'affitto...

nei contratti di locazione ad uso abitativo con la formula 4+4 anche il locatore ha la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto di affitto. ma la revoca - che deve essere inviata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza con una raccomandata a.r. - può avvenire solo per specifici motivi individuati dalla legge
motivi disdetta anticipata contratto di locazione
i motivi per cui il proprietario può inviare disdetta anticipata all'inquilino sono individuati dall'art 3, comma 1 della legge n 431/98. "il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi"
quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. in tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392
è essenziale naturalmente che il motivo alla base della comuncazione sia reale: sempre lo stesso articolo infatti recita che "qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito"
come comunicare la disdetta
la disdetta deve essere comunicata tramite raccomandata a.r. all'inquilino. secondo la recente sentenza della corte di cassazione n 13199 del 26 luglio 2012 non è necessario utilizzare una particolare formula nella lettera, ma è sufficiente che sia chiaro l'intento rescissorio

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le agevolazioni per chi acquista una casa e l'affitta...

l'articolo 21 del decreto sblocca italia ha introdotto un'importante agevolazione per chi acquista casa da destinare all'affitto. infatti chi compra un immobile a destinazione residenziale di nuova costruzione o oggetto di interventi di ristrutturazione, ha diritto a una detrazione irpef del 20% per una spesa massima di 300 mila euro. ma ci sono delle condizioni da rispettare
la detrazione irpef
nell'articolo 21 intitolato "misure per l'incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione" è previsto un bonus per chi acquista, dal 1 gennaio al 31 dicembre 2017, immobili a destinazione residenziale- che siano di nuova costruzione oppure oggetto di interventi di ristrutturazione, cedute da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie. tale bonus consiste in una deduzione dal reddito complessivo pari al 20% del prezzo di acquisto dell'immobile che risulta dall'atto di compravendita
il limite massimo di spesa è di 300.000 euro e l'agevolazione è prevista solo per le persone fisiche e non per chi esercita attività commerciali. stesso limite di spesa è valido non solo per chi acquista, ma anche per chi sostiene le spese per costruire un immobile a destinazione residenziale sull'area edificabile che già possiede il contribuente prima che inizino i lavori o sulla quale è già stato riconosciuto il diritto di costruire
le condizioni per usufruire del bonus
per poter usufruire del bonus ci sono però delle condizioni da rispettare:

• l'immobile acquistato o costruito su aree edificabili deve essere messo in locazione per almeno otto anni continuativi a canone concordato entro sei mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori
• se per motivi non imputabili al locatore, il contratto d'affitto si risolve prima degli 8 anni ne deve essere stipulato un altro entro un anno
• il contratto non può essere stipulato tra genitore e figlio, quindi non devono esistere rapporti di parentela di primo grado tra inquilino e proprietario
• l'immobile deve essere a destinazione residenziale e non può essere classificato o classificabile nelle categorie catastali a/1, a/8 e a/9, quindi non può essere un immobile di lusso, signorile o di pregio
• l'immobile non deve essere ubicato nelle zone che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale, in quelle destinate a nuovi complessi insediativi o a nuovi insediamenti per impianti industriali e per usi agricoli
• l'immobile deve appartenere alle classi energetiche a o b

la deduzione deve essere ripartita in 8 quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d'imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione è non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste dalla legge


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nuovo libretto di impianto: il vademecum per le famiglie

dal 15 ottobre è entrato in vigore il nuovo libretto d'impianto per la casa, che prevede due importanti novità. la prima è che verranno considerati tutti gli impianti presenti nell'abitazione, non solo caldaie e sistemi di riscaldamento, ma anche sistemi di climatizzazione o impianti solari; la seconda è che questa nuova disposizione prevede una diagnosi completa per verificare sicurezza, salubrità e igiene. domotecnica ha elaborato un utile vademecum per chiarire qualsiasi dubbio 
come si ottiene un libretto d’impianto?
innanzitutto va precisato che con il 15 ottobre non deve scattare la ‘corsa al libretto’ per mettersi in regola. la normativa prevede, infatti, che a partire da questa data, e secondo le scadenze di manutenzione degli impianti già regolamentate dalle singole regioni, ogni cittadino si doti del libretto d’impianto, che affianca quello vecchio che non deve essere buttato. in ogni abitazione ci saranno perciò due tipologie di libretti: uno per il rapporto sull’efficienza in cui registrare le prestazioni degli impianti e uno per l’uso e la manutenzione per la sicurezza che indica gli interventi di controllo ed eventuale manutenzione per garantirne la sicurezza e la salubrità. “ogni cittadino dovrebbe provvedere in maniera indipendente a cercare e compilare il proprio libretto d’impianto, ma questo è un’utopia – precisa epis – per ovviare al problema sarà sufficiente durante il prossimo controllo dell’impianto di riscaldamento richiederlo al manutentore che verrà a casa”
chi deve chiamare il manutentore? chi è il responsabile dell’impianto?
il responsabile d’impianto (di riscaldamento e climatizzazione) è l’occupante dell’abitazione a qualunque titolo, quindi il proprietario nel caso di abitazione privata e l’inquilino in caso di affitto. fa eccezione l’affittuario in un condominio con riscaldamento centralizzato, dove la responsabilità è dell’amministratore. se è però presente nell’appartamento un impianto di climatizzazione estiva, la responsabilità è dell’affittuario che deve farne verificare la sicurezza
come scegliere il manutentore?
per effettuare i nuovi controlli di sicurezza, è necessario rivolgersi a manutentori o installatori in possesso dei necessari requisiti di legge (lettere c, d ed e del decreto 37/08, ex 46/90) ovvero che siano abilitati per operare su impianti di riscaldamento e di climatizzazione, su impianti idrosanitari, e che possano realizzare, manutenere e controllare cisterne e condutture di gas allo stato liquido o aeriforme all’interno degli edifici. “per tutelarsi i cittadini possono richiedere al manutentore di esibire il modulo della camera di commercio che certifica i suoi requisiti e la sua professionalità”, spiegaepis
una volta chiamato l’installatore o il manutentore, cosa aspettarsi? cosa verrà verificato e quanto costa l’uscita del tecnico?
il tecnico effettuerà un controllo e un’eventuale manutenzione, monitorando le funzionalità dell’impianto, verificandone il rendimento e la salubrità, controllando non solo caldaie e generatori di caldo o freddo, ma ogni componente dell’impianto. se un intervento di controllo su un impianto domestico variava in media tra i 100 e i 120 euro,con l’aggiunta dei controlli e della sanificazione, prevista dal nuovo libretto, una famiglia con una caldaia collegata a 4/5 caloriferi ed un impianto di climatizzazione con 2 o 3 split verrà a spendere mediamente 200 euro. “un costo superiore che vale però la garanzia di sicurezza degli impianti” prosegue epis
a chi spetta il pagamento del controllo e della manutenzione?
dato che il responsabile è l’occupante, sia che esso sia proprietario o inquilino, deve farsi carico delle spese del controllo e della manutenzione, come è avvenuto fino a oggi. “chi è in affitto – precisa epis – dovrà farsi carico delle sole spese ordinarie. le spese straordinarie, come la sostituzione di tecnologie o interventi significativi sull’impianto che verranno indicati dal manutentore, sono a carico del proprietario dell’appartamento”.

cosa succede a chi non effettua questi interventi?
per i cittadini è prevista una sanzione che parte dai 500 euro e arriva sino ai 3mila euro. anche per l’installatore che comunica in maniera errata o incompleta l’esito del controllo è prevista una multa che va dai mille ai 6mila euro

ogni quanto verranno effettuati questi controlli?
la manutenzione per l’efficienza, e quindi la sua periodicità, rimarrà a discrezione delle singole regioni e potrebbe variare dai due ai quattro anni (salvo indicazioni diverse). mentre per tutto ciò che riguarda la manutenzione e la verifica della sicurezza e salubrità fa fede quando indicato dal manutentore. “spetterà al tecnico indicare la frequenza di questi controlli, anche se – salvo eccezioni – si tratterà di una revisione annuale” prevede lorenzo epis.
a chi verrà comunicato l’esito della diagnosi effettuata e come avverranno le verifiche?
il rapporto di controllo verrà inviato dal manutentore agli enti preposti. le verifiche non verranno più effettuate a campione, ma si partirà da coloro che non hanno effettuato gli interventi e del cui impianto non è arrivata alcuna notifica al catasto preposto. a seguire verranno effettuati controlli sugli impianti ‘segnalati’.
sono in affitto, il manutentore segnala la necessità di opere straordinarie di cui deve farsi carico il proprietario di casa: se non vengono effettuate e sono oggetto di controllo cosa succede? l’occupante dovrà inviare al proprietario copia del libretto d’impianto, in cui sono richieste dal tecnico le opere di manutenzione straordinaria, chiedendo che vengano effettuate. in caso di controllo, il libretto di controllo è un vero e proprio documento di garanzia in cui vengono registrati non solo i dati dell’occupante, ma anche quelli del proprietario: gli enti preposti saranno dunque a conoscenze delle responsabilità ascrivibili a ciascuno soggetto
il libretto d’impianto può far emergere le situazioni più critiche, come impianti non a norma e pericolosi anche per i vicini?
“la scarsa manutenzione degli impianti è infatti spesso al centro di episodi di cronaca nera ma il libretto d’impianto è uno strumento che può contribuire a denunciare situazioni abitative critiche – conclude epis – questo perché da un lato i controlli si concentreranno su chi non ha fatto l’intervento, dall’altro perché il manutentore è tenuto a riportate agli enti preposti anomalie degli impianti, da risolvere entro un determinato lasso di tempo.”


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