i sette anni di crisi del mattone: com'è cambiato il mercato immobiliare dal 2008 ad oggi

negli ultimi sette anni il mercato italiano ha vissuto una forte crisi che ha segnato una brusca inversione di tendenza rispetto al boom iniziato nel 1998. l'ufficio studi di tecnocasa ha ricostruito l'evoluzione del mercato dal 2008 ad oggi, facendo emergere uno scenario in cui mentre le grandi città conoscono una ripresa delle compravendite, i centri minori sono ancora strangolati dalla crisi
2008-è l'anno di inizo della crisi immobiliare (anche se nelle realtà geografiche del nord e del centro, la contrazione dei valori era già iniziata nel 2007). le compravendite passanod da 806mila a 697mila (-15%)
2009- conosce una performance simile tra nord e sud, mentre la flessione dei prezzi è meno forte al centro dato alla forte contrazione dell'anno precedente. nel sud, le condizioni economiche più svantaggiate diminuiscono la capacità di spesa dei potenziali acquirenti provocando una discesa dei prezzi degli immobili e un aumento della capacità di spesa
2010- l'andamento del mercato immobiliare è abbastanza uniforme nelle diverse aree geografiche, con variazioni percenutali dei prezzi abbastanza simili tra centro, nord e sud
2011: al nord inizia a diminuire la flessione dei prezzi al nord. la sud invece parecchie città- come caserta, cosenza, campobasso ed enna- registrano cali a due cifre
2012- quest'anno si registrano i cali più elevati. secondo l'ufficio studi di tecnocasa "la distanza tra le richieste dei proprietari e la capacità di spesa dei potenziali acquirenti aumenta sempre più e di conseguenza i prezzi immobiliari dimininuiscono ancora. sono sempre le abitaizoni del sud italia a registrare la contrazione più forte dei valori"
2013: continua la flessione dei prezzi degli immobili, ma torna la voglia di comprare casa. i venditori inziano a rendersi conto dei cambiamenti del mercato e sono più disponibili ad abbassare le richieste, perché altrimenti rischiano di aumentare a dismisura i tempi di vendita
2014: nel primo semestre del 2014, i prezzi sono ancora in ribasso. a soffrire di più è il centro italia (-4,5%), seguita dal sud (-3,3%) e dal nord (-2,3%). il segmento della prima casa resiste bene, mentre ci sono segnali di contrazione per la domanda ad uso investimento e per la seconda casa, a causa della forte tassazione su questa tipologia di abitazioni
nell'analisi complessiva, dal 2008 ad oggi le abitazioni del sud hanno perso in media il 22,3%, quelle del centro il 19,9% e quelle del nord il 19,4%. a tenere meglio sono state le grandi città, mentre i prezzi sono crollati nei piccoli centri


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fondo di garanzia per l'acquisto della prima casa, online il modulo per accedere al finanziamento (pdf)

è online sul sito del dipartimento del tesoro il modulo da compilare e presentare alle banche aderenti per avere accesso al fondo di garanzia per l'acquisto o la ristrutturazione della prima casa. il fondo con una dotazione di 650 milioni (che potranno essere incrementati con contributi di regioni e altri enti o organismi pubblici) è destinato alle giovani coppie e ai lavoratori atipici
fondo di garanzia prima casa come funziona
l'articolo 1, comma 48 della legge 27 dicembre 2013 n 147 ha istituito presso il ministrero dell'economia e delle finanze il fondo di garanzia per la prima casa. il fondo con una dotazione di circa 650 milioni serve per garantire l'accensione di mutui ipotecari per l'acquisto, la ristrutturazione o l'accrescimento di efficienza energetica, di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale
per accedere al finanziamento, i soggetti devono recarsi presso le filiali delle banche che aderiscono all'iniziativa e compilare il modello di domanda che sarà poi inoltrato telematicamente al consap, gestore del progetto. la richieste potranno essere presentate da fine dicembre sopo dopo che la banca abbia assicurato l'operatività a favore della propria clientela

fondo di garanzia prima casa, i requisiti
la garanzia è concessa nella misura massima del 50% della quota capitale per un mutuo non superiore a 250mila euro e un tasso calmierato (tasso effettivo globale- teg non superiore al tasso effettivo globale medio-tegm, pubblicato trimestralmente dal mef). a farne richiesta potranno essere le seguenti categorie:
- coppie in cui almeno uno dei due coniugi non abbia superato i 35 anni
- genitori single con figli minore
- precari con meno di trentacinque anni d'età
- inquilini di alloggi sociali
i mutui sono destinati all'acquisto di immobili di superficie non superiore a 95m2 e non di lusso, sono escluse quindi le categorie catastali a1, a8, e a9. alla data di presentazione della domanda di mutuo, il richiedente non deve essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo salvo quelli acquistati per successione o in uso gratuito a genitori o fratelli

fondo garanzie prima le banche aderenti
sul sito del consap è disponibile l'elenco dellle banche aderenti all'iniziativa in base al protocollo d'intesa
scarica il modello

elenco-banche-aderenti-20141126.pdf 


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Affitti alle prostitute...sanzioni e quattro anni di reclusione...

Quanto costa affittare alle prostitute?
Diecimila euro di multa ma soprattutto 4 anni di carcere: questo è il salato conto che la giustizia ha presentato ad un abruzzese condannato per aver favorito la prostituzione, reato previsto e punito dall'art 3 comma 8 della L. 20/02/1958 n. 75 (c.d. "Legge Merlin", dal nome dell'Onorevole che ne presentò il disegno di legge). Benché infatti nel nostro Paese prostituirsi non sia un reato, lo è invece profittarsi dell'altrui meo meretricio, sfruttarlo e, appunto, favorirlo.
Ed è quest'ultima la condotta contestata all'imputato, il quale aveva concesso in affitto alcuni suoi immobili ad un gruppo di prostitute.
Ma il solo locare un'abitazione a chi la userà per esercitarvi il meretricio costituisce di per sé favoreggiamento?
La risposta, negativa, l'abbiamo già illustrata in altre occasioni (Quando l'affitto alla prostituta integra gli estremi del favoreggiamento?), l'ultima delle quali all'indomani di una recentissima pronuncia della Cassazione che ha ribadito questo concetto, la n. 7338 del 04/02/2014.
Affittare non significa necessariamente favorire. Con tale pronuncia infatti il Supremo Collegio ha infatti ricordato come "la mera stipula del contratto di per sé non integra la fattispecie criminosa, in quanto l'atto negoziale, in assenza di altre prestazioni accessorie, riguarda la persona e le sue esigenze abitative, e non costituisce diretto ausilio all'attività di prostituzione" (Cass. Pen., Sez. III, sent. n. 7338 del 04/02/2014). (Carcere per chi affitta l'appartamento ad un gruppo di transessuali.).
Il che vuol dire che non risponde del grave reato di favoreggiamento il proprietario che mette a disposizione delle prostitute un proprio immobile, nemmeno se consapevole dell'uso che ne verrà fatto. Non sarà colpevole sempre che il canone di locazione sia onesto, in linea cioè con i prezzi di mercato: ciò poiché "la stipulazione del contratto non rappresenta un effettivo ausilio per il meretricio" (Cass. Pen., Sez. III, sent. n. 28754 del 20/03/2013).
Ma allora perché una sentenza di condanna, peraltro anche così pesante? Se affittare non è reato, qual è stata la colpa del proprietario condannato a ben 4 anni di carcere?
La risposta è presto detta: la condanna è scattata perché egli ha fatto molto più che semplicemente affittare un appartamento ad un gruppo di prostitute
Il "quid pluris" che integra gli estremi del reato. Il solo affitto di un immobile, si diceva, non costituisce da sé una condotta penalmente rilevante, o meglio non è sufficiente a far scattare il reato di favoreggiamento, potendosi al più parlare in tal caso di tolleranza, punita dal comma 2 dello stesso art. 3 della L. 75/1958. Ma perché il locatore sia colpevole del delitto di favoreggiamento è invece necessario che faccia anche di più, che fornisca cioè "prestazioni accessorie che esulino dalla stipulazione del contratto ed in concreto agevolino il meretricio" (Cass. Pen., Sez. III, sent. n. 33160 del 19/02/2013).
Tali prestazioni possono essere di vario genere, e passare da attività decisamente partecipative all'esercizio dell'attività di prostituzione (ad esempio l'esecuzione di inserzioni pubblicitarie, la fornitura di profilattici, la ricezione dei clienti: Cass. Pen., Sez. III, sent. n. 7338/2014) a comportamenti decisamente meno invasivi ma ciononostante valutabili come aiuto, favoreggiamento alla prostituzione.
Tra questi vi sono quelli compiuti dal nostro imputato abruzzese, il quale infatti non si era limitato ad affittare a prezzo di mercato i propri immobili a delle prostitute, ben sapendo che queste avrebbero utilizzato gli appartamenti per il loro "lavoro", ma si era prodigato per favorirlo al massimo, addirittura predisponendo "un allestimento specifico degli appartamenti diretto a ottimizzare il loro utilizzo per la prostituzione, collocandosi letti matrimoniali anche nelle cucine" (Cass. Pen., Sez. III, sent. n. 47387 del 18/11/2014).
Locatore di giorno, imprenditore della prostituzione di notte. Il Tribunale, con giudizio confermato in appello, ha verificato e ritenuto che il locatore, lungi dall'essersi limitato al solo affittare delle proprie abitazioni alle lucciole, era invece "colui che tirava i fili di tutta una organizzazione che favoriva l'attività delle prostitute sue inquiline" (Cass. Pen., Sez. III, sent. n. 47387 del 18/11/2014).
Ciò è quanto emerso dalle intercettazioni telefoniche che hanno inchiodato il locatore alle proprie responsabilità, derivanti non tanto dall'aver fittato a delle prostitute ma dall'aver fatto anche in modo che queste potessero, all'interno dei suoi appartamenti, svolgere al meglio il meretricio. Con ciò, quindi, favorendolo, proprio come vietato dal reato contestatogli che testualmente punisce "chiunque in qualsiasi modo favorisca o sfrutti la prostituzione altrui" (art. 3 comma 8 della L. 75/1958).
Ed il prezzo di questa condotta, adesso lui lo sa, è davvero alto

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10 domande che devi assolutamente fare prima di comprare casa..

la compravendita di una casa è una delle scelte più importanti che si può fare nel corso di una vita. ecco perché prima di avventurarsi nell'acquisto è importante fare (e farsi) 10 imprescindibili domande
1) chi è l'effettivo proprietario dell'immobile? è necessario verificare che il venditore sia l'unico intestatario dell'immobile e che sulla casa non pendano ipoteche o mutui o la casa non sia coinvolta in cause giudiziarie. anche scoprire perché il proprietario vuole vendere può aiutare nelle trattative
2) tutta la documentazione urbanistica è in regola? è importante accertarsi che tutti i documenti urbanistici siano in regola. in particolare bisogna verificare l'effettiva esistenza del permesso di costruire, che l'immobile sia effettivamente accatastato e che la planimetria catastale rispecchi la situazione di fatto. inoltre bisogna escludere eventuali abusi edilizi e se esistono piccole difformità sanabili ad occuparsene dovrebbe essere il venditore
3) qual è l'effettiva superficie abitabile? la superficie commerciale è sempre superiore a quella calpestabile. un appartamento di 170 m2 può avere una superficie commerciale di 150 m2
4) qual è la classe energetica? secondo le nuove regole sull'ape (attestato di prestazione energetica), il venditore è obbligato a fornire la documentazione che attesta la classe energetica dell'immobile
5) tutti gli impianti sono a norma? per gli impianti realizzati dopo il 2008 dovrà essere fornita una certificazione di conformità, per quelli precedenti basta il certificato di rispondenza
6) il venditore ha pagato tutte le spese condominali che gli spettano? nel caso qualcosa sia rimasto in sospeso, il compratore può vedersi addebitare le spese dei due anni precedenti
7) sono previsti interventi di manutenzione straordinaria? interventi di manutenzione straordinaria (come il rifacimento del tetto) possono costituire un'ingente spesa di denaro. ecco perché è meglio accertarsi sulle spese già deliberate (che spettano a chi vende) o quelle già programmate in futuro
8) oltre al costo dell'immobile, si dovranno sostenere altre spese? se l'acquisto è stato effettuato tramite l'intermediazione di un'agenzia, bisognerà aggiungere anche la commissione dell'agente, ma anche il costo del rogito dal notaio e le tasse di compravendita
9) qual è l'ammontare della caparra? la caparra si versa al momento della firma del preliminare d'acquisto e può corrispondere al 10 o 15% del prezzo pattuito
10) quanto costa la rata del mutuo? per sostenere l'acquisto di un immobile molto spesso si accende un mutuo, per poter essere sostenibile la rata del finanziamento non deve essere superiore al 30% del reddito mensile famigliare


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il decreto sblocca italia è legge: lavori in casa solo con la comunicazione, nuove regole per il rent to buy, detrazioni iperf per chi acquista una casa e l'affitta..

con la pubblicazione in gazzetta ufficiale di martedì 11 novembre, è finalmente diventato legge il decreto sblocca italia che contiene importanti misure per il settore edilizio. vediamo quali sono le novità principali della legge 11 novembre 2014, n 164
il decreto sblocca italia contiene importanti novità per il settore edilizio, tra le quali possiamo ricordare

1) lavori in casa solo con la comunicazione

2) detrazioni iperf per chi acquista una casa e l'affitta

3) nuove regole per il rent to buy

4) regolamento unico edilizia

visualizza il testo completo del decreto sblocca italia in gazzetta ufficiale


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5 cose a cui fare attenzione quando si vuole ristrutturare una casa

negli annunci che sponsorizzano vecchie case spesso viene indicato il fatto che gli immobili in questione si prestano a grandi interventi di ristrutturazione. ma questo non sempre è vero. bisogna, infatti, tener presente tutta una serie di fattori interni ed esterni. andiamo ad analizzare i cinque principali elementi da analizzare quando si vuole ristrutturare un'abitazione
1 - la superficie utile: per capire qual è effettivamente la superficie utile, quella calpestabile, ossia quella da poter sfruttare, è necessario dotarsi di un metro ed effettuare le dovute misure. solo così si potrà conoscere effettivamente quanti sono i m2 utilizzabili
2 - il progetto di sviluppo: per capire quanto e come è possibile modificare gli ambienti interni di una casa è necessario tener ben presente la posizione di alcuni elementi, come la porta di ingresso o le finestre
3 - elementi fissi: all'interno di un'abitazione ci sono alcuni elementi che non possono essere spostati o eliminati, i muri portanti ad esempio, ma anche le tubature. tenere conto di tutti questi fattori è indispensabile per realizzare un progetto di ristrutturazione
4 - problemi di conservazione generale: ci sono poi i problemi di conservazione generale, che non possono essere risolti con una semplice ristrutturazione. si tratta, ad esempio, dei difetti strutturali
5 - distribuzione equilibrata: quando si vuole ristrutturare una casa, al di là delle proprie aspirazioni e dell'interesse per i progetti più avveniristici, quello che è davvero importante è puntare a una distribuzione equilibrata degli ambienti. ci sono poi casi particolari, ma in genere un'abitazione deve essere armoniosa e funzionale
acquistare una vecchia casa e ristrutturarla completamente così come piace permette di risparmiare un po' di denaro e di vedere soddisfatti i propri desideri, a patto che si rispettino alcune regole e si faccia attenzione ad alcuni aspetti importanti. solo così si eviterà di dover rimpiangere la scelta fatta

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quali sono e come si calcolano le imposta sulle donazioni immobiliari...

anche gli atti di donazione e di trasferimento a titolo gratuito degli immobili sono soggetti a imposizione fiscale. ecco quali sono e come si calcolano
aliquote imposta donazione
per calcolare l'imposta sulle donazioni si applicano le stesse aliquote previste per le successioni che variano a seconda del rapporto di parentela intercorrente tra il donante e il beneficiario
- 4% per i coniugi e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 1.000.000 di euro
-6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 100.000 euro
- 6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia) per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado
-8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia) per le altre persone
se il beneficiario è una persona portatrice di handicap grave, riconosciuto come tale ai sensi della legge n 104/1992, l'imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro
gli importi essenti dall'imposta (la franchigia) sono aggiornati ogni quattro anni, in base all'indice del costo della vita
imposta di registro ipotecaria e catastale donazione
sulle donazioni di un bene immobile o di un diritto reale immobiliare sono dovute, inoltre
- l'imposta ipotecaria, nella misura del 2% del valore dell'immobile
- l'imposta catastale, nella misura dell'1% del valore dell'immobile
agevolazioni prima casa donazione
per le donazioni di "prima casa" si applicano le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna. l'agevolazione prima casa a titolo di donazione non preclude la possibilità di chiedere nuovamente il regime di esenzione in caso di successivo, eventuale acquisto a titolo oneroso di altro immobile (soggetto ad imposta di registro). l'agevolazione prima casa fruita per l'acquisto di immobili per donazione preclude ulteriore acquisti agevolati a titolo gratuito, salvo che tali acquisti abbiano per oggetto quote dello stesso immobile


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