Agevolazioni prima casa, quel che conta è la domanda di trasferimento entro i termini...

Anche se l’acquirente non ha effettivamente trasferito la propria residenza nell’immobile acquistato entro 18 mesi dalla stipula dell’atto, non si perdono le agevolazioni prima casa purché sia stata presentata al Comune la domanda di trasferimento entro i termini. A dirlo è la Commissione tributaria regionale di Milano, sezione staccata di Brescia, con la sentenza 2485/67/15 depositata l’8 giugno 2015.
Questo il caso che ha portato alla sentenza. L’Agenzia delle Entrate ha notificato a una contribuente un avviso di liquidazione Iva relativo a un atto di compravendita di fabbricato. Secondo l’ufficio, l’agevolazione prima casa dell’Iva al 4% doveva essere revocata perché la contribuente non aveva trasferito la propria residenza nel Comune dove era situato l’immobile entro 18 mesi dalla data di acquisto.
La contribuente ha dunque proposto ricorso in Ctp, sostenendo che la legge non richiede il materiale trasferimento nel fabbricato acquistato entro 18 mesi dall’atto, ma dispone che entro questo termine venga presentata al Comune domanda di trasferimento della residenza. La Ctp ha accolto il ricorso, affermando che la domanda di trasferimento della residenza era stata presentata nel termine, non essendo necessario per fruire dell’agevolazione il completamento della procedura amministrativa, ma il semplice avvio della stessa. L’Agenzia ha quindi proposto appello in Ctr.
La sezione staccata di Brescia della Ctr ha respinto l’appello dell’ufficio. Il collegio ha richiamato una recente ordinanza della Corte di cassazione (110/2015) che ha affermato il principio per cui, al fine dell’applicazione dei benefici prima casa, rileva la data in cui il contribuente abbia reso la dichiarazione di trasferimento nel Comune di nuova residenza; pertanto l’agevolazione spetta a coloro che, pur avendone fatto formale richiesta al momento dell’acquisto dell’immobile, non abbiano, entro i 18 mesi, ancora ottenuto il trasferimento della residenza nel Comune in cui è situato l’immobile acquistato.
Applicando tale principio al caso in esame, i giudici hanno confermato la legittimità dell’operato della contribuente che, come risultava dagli atti, aveva presentato al Comune domanda di trasferimento nel termine imposto dalla norma. Ecco quindi il rigetto dell’appello dell’ufficio.
Si ricorda che i benefici fiscali prima casa fanno riferimento all’applicazione ridotta dell’imposta di registro, Iva e imposte ipotecaria e catastale e le condizioni per poterne godere sono le seguenti:
- l’immobile acquistato deve avere la destinazione abitativa e non deve essere di lusso;
- l’agevolazione è limitata a una sola abitazione e può goderne anche chi sia già in possesso di altra abitazione, purché precedentemente non acquistata con i benefici prima casa;
- l’acquirente deve avere la propria residenza anagrafica nel Comune in cui è situato l’immobile. In alternativa, la legge 549/1995, come modificata dalla legge 388/2000, consente che l’acquirente si impegni e dichiari, al momento della stipula dell’atto, di voler trasferire tale residenza entro 18 mesi dall’acquisto, a pena di decadenza dal beneficio.

Imu e Tasi, tutte le regole per la scadenza 2015 del 16 giugno

E' cominciato il conto alla rovescia per il pagamento della prima rata del 16 giugno dell'Imu e della Tasi. In mancanza di una local tax che unifichi le due imposte (che potrebbe arrivare nel 2016), varranno gran parte delle regole dello scorso anno. Ecco tutte le informazioni utili per la prima scadenza del 2015

• Chi paga Imu e Tasi -  L'imposta municipale deve essere corrisposta dai proprietari di seconde case e di prime case di lusso (A/1, A/8 e A/9). Si considera abitazione principale, la casa utilizzata come dimora abiturale dal possessore e dal proprio nucleo familiare a condizione che vi risiedano anagragicamente. Oltre alla prima casa, sono esenti dal pagamento imu anche i terreni agricoli per imprenditori agricoli e coltivatori diretti e tutti i terreni che si trovano in comuni montani.
  La Tasi deve essere corrisposta per prima e seconda casa. Nel caso di casa in affitto l'imposta deve essere divisa tra proprietario e in una percentuale tra il 10 e il 30% dall'inquilino.
• Mesi di riferimento Imu e Tasi -  Le imposte devono essere corrisposte in proporzione ai mesi di possesso nell'anno solare di riferimento e alla quota posseduta. Se ad esempio si è acquisto un immobile ad aprile 2015, le tasse si devono calcolare da aprile a dicembre dell'anno di riferimento. Deve essere considerato per intero il mese in cui il possesso si è protratto per almeno quindici giorni
• Base imponibille Imu e Tasi 2015 - Per quanto riguarda la base imponibile, in entrambi i casi si parte dalla rendita catastale, rivalutata dell 5% e moltiplicata per il coefficiente (che varia a seconda della tipologia immobiliare). Ci sono dei casi particolari in cui sono previste agevolazioni, ad esempio la base imponibile è ridotta del 50% per i fabbricati di interesse storico o artistico
• Calcolo Imu e Tasi - Per il calcolo dell'acconto, in caso di mancata delibera entro il 16 giugno, si applicano le aliquote relative allo scorso anno. Si deve tener conto delle opportune variazioni (rendita catastale, acquisto di un nuovo immobile). Le due rate di acconto e saldo devono essere di pari importo.
• Aliquote Imu e Tasi - L'aliquota di base per l'Imu è il 7,6 per mille e il Comune ha facoltà di ridurla fino al 4,6 per mille o aumentarla al 10,6 per mille. Per quanto riguarda la Tasi, l'aliquota di base è dell'1 per mille, con un massimo del 2,5 per mille. Anche per quest'anno è garantita la facoltà dei Comuni di aumentare l'aliquota dello 0,8 per mille arrivando ad un massimo di 3,3 per mille e 11,4 per mille.
• Metodo di pagamento Imu e Tasi - Imu e Tasi potranno essere versate con bollettino postale o con il modello F24. In quest'ultimo caso, sarà necessario inserire il codice tributo nella sezione "Imu e altri tributi locali"

Link Calcolo IMU

prestito vitalizio ipotecario in vigore dal 6 maggio, la legge in gazzetta ufficiale...

È stata pubblicata in gazzetta ufficiale e sarà in vigore a partire dal 6 maggio, la legge n 44 del 2 aprile 2015 che disciplina la nuova normativa sul prestito vitalizio ipotecario. questo strumento permetterà agli over 60 di ottenere un finanziamento garantito da un'ipoteca sulla casa senza perdere la proprietà della stessa
la nuova legge sostiutisce il comma 12 dell'articolo 11-quaterdecies del decreto-legge 30 settembre 2015 con i commi 12, 12-bis, 12-ter, 12-quater, 12 quinquies, 12-sexies
in particolare, la legge stabilisce che " il  prestito  vitalizio  ipotecario  ha  per   oggetto   la concessione da parte di banche nonche' di intermediari finanziari, di cui all'articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1ºsettembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, di  finanziamenti a medio e lungo termine, con capitalizzazione annuale di interessi  e di spese, riservati a persone fisiche con eta' superiore  a  sessanta anni compiuti, il cui rimborso integrale in un'unica  soluzione  puo' essere richiesto al  momento  della  morte  del  soggetto  finanziato  ovvero qualora vengano trasferiti, in tutto o in parte,  la proprieta' o altri diritti reali o di godimento sull'immobile dato in garanzia o si compiano  atti  che  ne  riducano  significativamente  il  valore, inclusa la costituzione di diritti reali di  garanzia  in  favore  di terzi che vadano a gravare sull'immobile"

cos'è il prestito vitalizio ipotecario
il prestito vitalizio ipotecario è un contratto stipulato tra il proprietario di casa over 65 e una banca o una finanziaria con il quale il primo ottiene un finanziamento garantito da un'ipoteca. la somma ottenuta va dal 18 al 40% del valore dell'immobile a seconda dell'età del richiedente e delle aspettative di vita
il proprietario di casa potrà decidere di chiudere quando vuole il contratto, pagando alla banca il capitale ricevuto più gli interessi, oppure lasciare che siano gli eredi a liquidare il prestito vendendo la casa al finanziatore o rimborsando il prestito ottenuto con gli interessi maturati nel tempo


la normativa del prestito vitalizio ipotecario
in italia in realtà l'istituto del prestito ipotecario vitalizio esiste già ed è disciplinato dal dl 203 del 2005, ma fino al momento è stata poco praticabile a causa di una formulazione poco definita. la proposta di legge mira proprio a modificare il comma 13 della legge, al fine di rendere l'istituto del prestito vitalizio effettivamente praticabile. nel concreto le mofiche prevedono

• la specificazione degli eventi che possono dar vita al rimborso integrale del debito in un'unica soluzione: morte del soggetto finanziato, trasferimento in tutto o in parte della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sull'immobile dato in garanzia, compimento di atti che ne riducano significamente il valore
• possiblità di concordare al momento della stipulazione del contratto, modalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese, sulla quale non si applica la capitalizzazione annuale degli interessi
• agevolazioni fisclai per le operazioni di credito a medio o lungo termine, esenzione dall'imposta di registro, dall'imposta di bollo, dall'imposta ipotecaria e catastale e dalle tasse sulle concessioni governative
• ipoteca a garanzia dell'immobile- si prevede che il prestito vitalizio ipotecario sia garantito da ipoteca di primo grado sulla casa come per l'ipoteca bancaria, e che, se il finanziamento non viene integralmente rimborsato. dal cliente o dai suoi eredi- entro 12 mesi dagli eventi che obbligano al rimborso integrale in un'unica soluzione, la banca vende la casa a un valore pari a quello di mercato, usando il ricavato della vendita per estinguere il credito. ciò fermo restando il diritto degli eredi a ottenere l'eventuale differenza tra prezzo di vendita e debito da restituire
• gli eredi del beneficiario hanno la possiblità di scegliere tra l'estensione del debito nei confronti della banca, la vendita dell'immobile ipotecario o l'affidamento della vendita alla banca mutuataria per rimborsare il credito

nuova sospensione mutui, ecco i requisiti per richiederla...

boccata di ossigeno per le famiglie in difficoltà che non riescono a pagare il prestito richiesto. arriva, infatti, una nuova moratoria sui mutui. l'abi e le associazioni dei consumatori - acu, adiconsum, adoc, cittadinanzattiva, confconsumatori, lega consumatori, movimento consumatori, movimento difesa del cittadino e unione nazionale consumatori - hanno firmato un accordo che prevede la sospensione della quota capitale per i finanziamenti alle famiglie, anche tenendo conto di quanto previsto dalla legge di stabilità

cosa prevede l'accordo - l'intesa, che è stata trasmessa al ministero dell'economia e al ministero dello sviluppo economico, prevede la sospensioneper un massimo di 12 mesi della sola quota capitale per i crediti al consumo di durata superiore a 24 mesi e per i mutui garantiti da ipoteca su abitazione principale che non rientrano nelle misure del fondo di solidarietà per l'acquisto della prima casa (fondo gasparrini)

chi può richiedere la sospensione - la sospensione dei termini può essere concessa per gravi motivi, quindi nei casi di cessazione del posto di lavoro, morte, grave infortunio o nei casi di misure di sospensione del lavoro e/o di ammortizzatori sociali anche qualora abbia ritardi di pagamenti fino a 90 giorni. la sospensione non comporta il pagamento di commissioni o interessi di mora, ma solo degli interessi alle scadenze contrattuali calcolati sul debito residuo

obiettivo dell'accordo - con questa intesa i firmatari hanno voluto ampliare le misure di sostegno alle famiglie in difficoltà nell'ambito del credito ai consumatori a medio e lungo periodo e hanno previsto tra i possibili beneficiari anche i soggetti che hanno subito sospensioni o riduzioni dell'orario di lavoro dovuta alla prolungata crisi economica

cosa succede a chi ha già beneficiato di una moratoria - l'accordo riapre i termini anche per sospendere i finanziamenti per le famiglie che hanno già beneficiato di tale strumento negli anni passati, purché la sospensione non sia stata richiesta nei 24 mesi precedenti

5 indizi che vi aiuteranno a capire se un annuncio immobiliare è una truffa...

nessuno regala niente. quindi, se state cercando casa e improvvisamente trovate quella dei vostri sogni con un prezzo ben al di sotto rispetto a quello di mercato, non abbassate la guardia. probabilmente si tratta di una truffa
i tentativi di truffa nel settore immobiliare non mancano mai, così come in altri settori. i malintenzionati cercano sempre di gettare la loro esca dove pensano di trovare delle potenziali vittime e ora che tutto il mondo utilizza internet per cercare casa hanno focalizzato le loro strategie criminali proprio su questo mezzo
il modus operandi di questi truffatori che cercano di raggirare i clienti dei portali immobiliari è sempre lo stesso: il presunto proprietario dice di trovarsi all'estero e di non poter mostrare l'appartamento, poi richiede il pagamento del primo canone di locazione più uno o due mesi di deposito promettendo di inviare le chiavi (che l'inquilino non riceverà mai)
a quel punto, una volta ricevuto il denaro, interrompe ogni comunicazione e inizia a pensare alle prossime vittime. per non cadere nella rete di queste persone, ecco 5 utili consigli che aiutano a distinguere una buona offerta da una truffa
1. prezzi troppo convenienti: se siete alla ricerca di una casa in una determinata zona e trovate un annuncio che propone un affitto ben al di sotto del valore di mercato, fate attenzione. e non fidatevi se vi viene offerta una casa grande e ristrutturata a un prezzo che non viene proposto neppure per un monolocale in un quartiere poco ambito. le occasioni ci sono, i miracoli no
2. l'inserzionista chiede di essere contattato solo per posta elettronica: il telefono è lo strumento più diretto ed efficace per contattare il proprietario di un appartamento in affitto. la posta elettronica va bene, ma è meno veloce. e' raro che un proprietario non lasci il proprio recapito telefonico, tuttavia questo fatto da solo non vuol dire che l'annuncio sia per forza una truffa. bisogna solamente prestare maggiore attenzione
3. il proprietario non vuole incontrarvi di persona: le scuse possono essere molteplici, da un familiare in ospedale a un viaggio all'estero. raramente il proprietario di una casa o una persona di sua fiducia preferisce non incontrare il potenziale inquilino
4. viene chiesto denaro in anticipo: bisogna essere sospettosi quando qualcuno che non si è mai incontrato e con cui non si è mai parlato chiede di effettuare un pagamento anticipato. bisogna sempre visitare l'immobile e verificare di essere in contatto con il legittimo proprietario prima di firmare qualsiasi tipo di contratto o anticipare il denaro

5. errori ortografici o incoerenze nel linguaggio: i criminali che compiono questo tipo di truffe utilizzano i traduttori presenti sul web per scrivere il loro messaggio in lingue diverse e utilizzarlo nei portali immobiliari dei diversi paesi. bisogna sospettare quando ci si trova di fronte a un annuncio che presenta troppi errori ortografici e troppe incoerenze

"il rent to buy e l'affitto con riscatto sono due formule di acquisto completamente differenti"

comunemente utilizzati come sinonimi il rent to buy e l’affitto con riscatto sono due formule di compravendita diverse sia dal punto di vista contrattuale che concettuale. le principali differenze tra le due opzioni di acquisto alternativo, e come è possibile, in questo panorama già abbastanza complesso, inquadrare i neonati “contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili” introdotti dall’articolo 23 del dl sblocca italia

qual è la differenza tra rent to buy e affitto con riscatto?
spesso si confonde affitto con riscatto (che esiste già da tempo, dai tempi di amintore fanfani e del suo piano casa) e rent to buy che è invece una formula alternativa di acquisto proveniente dai paesi anglosassoni. la differenze tra le due formule è concettuale e contrattuale
dal punto di vista concettuale l’affitto con riscatto è una maniera di rateizzare, in tutto o in parte, il prezzo della casa. il rent to buy è un programma preparatorio all’acquisto, che dà al potenziale acquirente il tempo di allinearsi ai parametri richiesti dalle banche per la concessione di un mutuo. gli aspirante mutuatari possono impiegare i tre anni fino al momento del rogito per innalzare il loro livello di equity (ovvero il capitale iniziale richiesto al momento dell’acquisto) e creare uno storico di versamenti che rassicuri la banca sulla propria affidabilità come pagatore

e dal punto di vista contrattuale?
sul piano contrattuale l’affitto con riscatto è formato da un contratto di locazione affiancato a un contratto d’opzione d'acquisto. nel primo è di solito inserita una clausola che prevede il diritto del conduttore di poter acquistare il bene con un prezzo pattuito oggi e bloccato per un numero x di anni. nel caso in cui si vada ad esercitare il diritto d’acquisto i canoni di locazione in tutto o in parte sono riqualificati come acconto prezzo e sono scalati dal prezzo di vendita
nel rent to buy, c’è uno schema contrattuale doppio con un preliminare di compravendita collegato a un contratto di locazione. parte delle somma corrisposta dall’inquilino al venditore è destinata alla locazione, con un canone agevolato, e parte ad acconto prezzo come stabilito dal preliminare di vendita. non c’è una rivalutazione successiva delle somme versate, e questo permette di avere una situazione molto chiara dal punto di vista fiscale

l’articolo 23 dello sblocca italia  quale dei due contratti ha normato?
l’articolo 23 del suddetto decreto ha modernizzato l’affitto con opzione di acquisto tradizionale. in primis, introducendo un elemento positivo che è l’obbligo della trascrizione del contratto d'affitto con riscatto nei registri immobiliari, come un qualsiasi contratto di compravendita o compromesso. la trascrizione vale per tutta la durata del contratto e comunque per un periodo non superiore a 10 anni
un secondo elemento positivo è quello di aver previsto un meccanismo grazie al quale parte delle somme corrisposte per il "godimento" del bene al momento del rogito notarile vengono imputate ad acconto prezzo

di quali aspetti stiamo parlando?
sicuramente quello di aver voluto ricondurre il tutto a una tipologia contrattuale a sé stante, completamente nuova dal punto di vista della giurisprudenza. sarebbe stato più semplice ed efficace, intervenire per migliorare le tipologie già esistenti, ad esempio, rendendo trascrivibile il contratto di opzione di acquisto (così come avviene negli stati uniti) ed il contratto di locazione.  inoltre, sono assenti quegli ammortizzatori e quei paracaduti che il rent to buy è in grado di offrire, grazie alla presenza di due distinti contratti anzinché di un contratto unitario

facciamo un esempio concreto
con un contratto unitario, se l’inquilino dopo un tot numero di anni non è in grado di andare al rogito, il contratto si dovrebbe risolvere e l’affittuario dovrebbe rilasciare l’immobile, con un’alta probabilità di arrivare a un contenzioso
nel rent to buy, nel caso in cui l’inquilino non fosse in grado di andare al rogito si apre per lui la possibilità di continuare con il contratto di locazione, perdendo, questo sì, le agevolazioni sul canone. o potrebbe uscire dal contratto recuperando le somme versate come acconto prezzo, semplicemente ricorrendo all’opzione prevista nel contratto di cedere la propria posizione contrattuale a un terzo soggetto

crede che la nuova normativa creerà un incremento di questa tipología contrattuale?
non credo che la nuova normativa creerà un incremento di questa tipologia contrattuale. questo perché, affinché la formula si sviluppi, deve essere sposata dagli agenti immobiliari. il problema di un contratto che prevede un’opzione di acquisto è che non da possibilità agli agenti di percepire una commissione sulla vendita al momento della stipula del contratto, quando percepirà solo una commissione sull’affitto. questo è iniquo per l’agente perché per concludere una compravendita con l’affitto con riscatto fa un lavoro analogo a quello realizzato per una vendita tradizionale

ipoteca immobiliare equitalia, la sospensione è possibile...

il giudice tributario può decidere la sospensione dell'ipoteca iscritta sulla prima casa del contribuente moroso. ad affermarlo è stata l'ordinanza 73/3/2015 della ctp reggio emilia, che ha accolto il ricorso presentato dallo stesso contro equitalia. il dl 69/2913 aveva già limitato la possibilità per l'agenzia di riscossione di eseguire i pignoramenti a pochi casi concreti
il caso in oggetto
equitalia aveva notificato al contribuente l'iscrizione di ipoteca immobiliare di proprietà per non aver provveduto al pagamento dei debiti tributari. l'atto precisava che si sarebbe provveduto inoltre alla vendita all'asta dei beni in mancanza del versamento integrale. il contribuente ha quindi presentato ricorso al ctp di reggio emilia chiedendo al giudice la sospensione degli effetti esecutivi, secondo quanto stabilito dell'articolo 47 del dlgs 546/1992 che stabilisce la possibilità di chiedere la sospensione dell'esecuzione dell'atto impugnato se, dall'atto stesso, derivano per il contribuente danni gravi e irreparabili
in particolare per ottenere la sospensione è necessario che il contribuente dimostra due condizioni:
- che il proprio diritto appaia fondato già da una prima analisi sommaria (il cosiddetto "fumus boni iuris"),
- nel caso di mancato accoglimento della richiesta di sospensione egli subirebbe un pregiudizio grave e irreparabile (periculum in mora)
sospensione ipoteca equitalia
nel caso in oggetto, il giudice ha rilevato che l'articolo 77 del dpr 602/1773 consente all'agente della riscossione di iscrivere ipoteca solo per assicurare la tutela del credito da riscuotere, purché l'importo complessivo per cui procede non sia inferiore complessivamente a 20mila euro
per l'articolo 76 dello stesso decreto non può però dar corso all'espropriazione se l'unico immobile del debitore è adibito a uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente. da ciò la conseguenza che nemmeno in caso di mancato pagamento si sarebbe potuto dar luogo all'espropriazione dell'immobile
trattandosi proprio dell'unico immobile di proprietà del richiedente, l'attuazione dell'agenzia di riscossione avrebbe potuto cagionare un danno grave e irreparabile. pertando gli effetti dell'atto dovevano essere necessariamente sospesi
pignoramento prima casa equitalia
il decreto del fare oltre a vietare il pignoramento della prima casa (a meno che non si tratti di un'abitazione di lusso), stabilisce che in ogni caso non si possa procedere all'esproprazione forzata se il debito non ammonta almeno a 120mila euro. equitalia può però procedere all'iscrizione dell'ipoteca sebbene non possa eseguire la successiva esecuzione