"il rent to buy e l'affitto con riscatto sono due formule di acquisto completamente differenti"

comunemente utilizzati come sinonimi il rent to buy e l’affitto con riscatto sono due formule di compravendita diverse sia dal punto di vista contrattuale che concettuale. le principali differenze tra le due opzioni di acquisto alternativo, e come è possibile, in questo panorama già abbastanza complesso, inquadrare i neonati “contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili” introdotti dall’articolo 23 del dl sblocca italia

qual è la differenza tra rent to buy e affitto con riscatto?
spesso si confonde affitto con riscatto (che esiste già da tempo, dai tempi di amintore fanfani e del suo piano casa) e rent to buy che è invece una formula alternativa di acquisto proveniente dai paesi anglosassoni. la differenze tra le due formule è concettuale e contrattuale
dal punto di vista concettuale l’affitto con riscatto è una maniera di rateizzare, in tutto o in parte, il prezzo della casa. il rent to buy è un programma preparatorio all’acquisto, che dà al potenziale acquirente il tempo di allinearsi ai parametri richiesti dalle banche per la concessione di un mutuo. gli aspirante mutuatari possono impiegare i tre anni fino al momento del rogito per innalzare il loro livello di equity (ovvero il capitale iniziale richiesto al momento dell’acquisto) e creare uno storico di versamenti che rassicuri la banca sulla propria affidabilità come pagatore

e dal punto di vista contrattuale?
sul piano contrattuale l’affitto con riscatto è formato da un contratto di locazione affiancato a un contratto d’opzione d'acquisto. nel primo è di solito inserita una clausola che prevede il diritto del conduttore di poter acquistare il bene con un prezzo pattuito oggi e bloccato per un numero x di anni. nel caso in cui si vada ad esercitare il diritto d’acquisto i canoni di locazione in tutto o in parte sono riqualificati come acconto prezzo e sono scalati dal prezzo di vendita
nel rent to buy, c’è uno schema contrattuale doppio con un preliminare di compravendita collegato a un contratto di locazione. parte delle somma corrisposta dall’inquilino al venditore è destinata alla locazione, con un canone agevolato, e parte ad acconto prezzo come stabilito dal preliminare di vendita. non c’è una rivalutazione successiva delle somme versate, e questo permette di avere una situazione molto chiara dal punto di vista fiscale

l’articolo 23 dello sblocca italia  quale dei due contratti ha normato?
l’articolo 23 del suddetto decreto ha modernizzato l’affitto con opzione di acquisto tradizionale. in primis, introducendo un elemento positivo che è l’obbligo della trascrizione del contratto d'affitto con riscatto nei registri immobiliari, come un qualsiasi contratto di compravendita o compromesso. la trascrizione vale per tutta la durata del contratto e comunque per un periodo non superiore a 10 anni
un secondo elemento positivo è quello di aver previsto un meccanismo grazie al quale parte delle somme corrisposte per il "godimento" del bene al momento del rogito notarile vengono imputate ad acconto prezzo

di quali aspetti stiamo parlando?
sicuramente quello di aver voluto ricondurre il tutto a una tipologia contrattuale a sé stante, completamente nuova dal punto di vista della giurisprudenza. sarebbe stato più semplice ed efficace, intervenire per migliorare le tipologie già esistenti, ad esempio, rendendo trascrivibile il contratto di opzione di acquisto (così come avviene negli stati uniti) ed il contratto di locazione.  inoltre, sono assenti quegli ammortizzatori e quei paracaduti che il rent to buy è in grado di offrire, grazie alla presenza di due distinti contratti anzinché di un contratto unitario

facciamo un esempio concreto
con un contratto unitario, se l’inquilino dopo un tot numero di anni non è in grado di andare al rogito, il contratto si dovrebbe risolvere e l’affittuario dovrebbe rilasciare l’immobile, con un’alta probabilità di arrivare a un contenzioso
nel rent to buy, nel caso in cui l’inquilino non fosse in grado di andare al rogito si apre per lui la possibilità di continuare con il contratto di locazione, perdendo, questo sì, le agevolazioni sul canone. o potrebbe uscire dal contratto recuperando le somme versate come acconto prezzo, semplicemente ricorrendo all’opzione prevista nel contratto di cedere la propria posizione contrattuale a un terzo soggetto

crede che la nuova normativa creerà un incremento di questa tipología contrattuale?
non credo che la nuova normativa creerà un incremento di questa tipologia contrattuale. questo perché, affinché la formula si sviluppi, deve essere sposata dagli agenti immobiliari. il problema di un contratto che prevede un’opzione di acquisto è che non da possibilità agli agenti di percepire una commissione sulla vendita al momento della stipula del contratto, quando percepirà solo una commissione sull’affitto. questo è iniquo per l’agente perché per concludere una compravendita con l’affitto con riscatto fa un lavoro analogo a quello realizzato per una vendita tradizionale

ipoteca immobiliare equitalia, la sospensione è possibile...

il giudice tributario può decidere la sospensione dell'ipoteca iscritta sulla prima casa del contribuente moroso. ad affermarlo è stata l'ordinanza 73/3/2015 della ctp reggio emilia, che ha accolto il ricorso presentato dallo stesso contro equitalia. il dl 69/2913 aveva già limitato la possibilità per l'agenzia di riscossione di eseguire i pignoramenti a pochi casi concreti
il caso in oggetto
equitalia aveva notificato al contribuente l'iscrizione di ipoteca immobiliare di proprietà per non aver provveduto al pagamento dei debiti tributari. l'atto precisava che si sarebbe provveduto inoltre alla vendita all'asta dei beni in mancanza del versamento integrale. il contribuente ha quindi presentato ricorso al ctp di reggio emilia chiedendo al giudice la sospensione degli effetti esecutivi, secondo quanto stabilito dell'articolo 47 del dlgs 546/1992 che stabilisce la possibilità di chiedere la sospensione dell'esecuzione dell'atto impugnato se, dall'atto stesso, derivano per il contribuente danni gravi e irreparabili
in particolare per ottenere la sospensione è necessario che il contribuente dimostra due condizioni:
- che il proprio diritto appaia fondato già da una prima analisi sommaria (il cosiddetto "fumus boni iuris"),
- nel caso di mancato accoglimento della richiesta di sospensione egli subirebbe un pregiudizio grave e irreparabile (periculum in mora)
sospensione ipoteca equitalia
nel caso in oggetto, il giudice ha rilevato che l'articolo 77 del dpr 602/1773 consente all'agente della riscossione di iscrivere ipoteca solo per assicurare la tutela del credito da riscuotere, purché l'importo complessivo per cui procede non sia inferiore complessivamente a 20mila euro
per l'articolo 76 dello stesso decreto non può però dar corso all'espropriazione se l'unico immobile del debitore è adibito a uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente. da ciò la conseguenza che nemmeno in caso di mancato pagamento si sarebbe potuto dar luogo all'espropriazione dell'immobile
trattandosi proprio dell'unico immobile di proprietà del richiedente, l'attuazione dell'agenzia di riscossione avrebbe potuto cagionare un danno grave e irreparabile. pertando gli effetti dell'atto dovevano essere necessariamente sospesi
pignoramento prima casa equitalia
il decreto del fare oltre a vietare il pignoramento della prima casa (a meno che non si tratti di un'abitazione di lusso), stabilisce che in ogni caso non si possa procedere all'esproprazione forzata se il debito non ammonta almeno a 120mila euro. equitalia può però procedere all'iscrizione dell'ipoteca sebbene non possa eseguire la successiva esecuzione

fondo affitti 2015, disponibili 100 milioni di euro per l'emergenza casa

con la pubblicazione in gazzetta ufficiale del decreto (dl n. 47-2014) di ripartizione dei 100 milioni di euro per il 2015 destinati al fondo affitti, le regioni hanno ora a disposizione il denaro da trasferire ai comuni. il ministero delle infrastrutture ha sottolineato il fatto che il 25% delle assegnazioni a ogni comune è vincolato alla soluzione dei casi di sfratto esecutivo per fine locazione degli inquilini appartenenti a categorie particolarmente svantaggiate

come funziona - il ministero ha fatto sapere che ogni comune ha 30 giorni per consegnare alle regioni l'elenco dei casi di sfratto per fine locazione interessati dalla norma; le regioni, poi, hanno altri 30 giorni per l'erogazione dei fondi ai comuni. successivamente il ministro delle infrastrutture e dei trasporti trasmetterà copia del decreto di riparto al ministero dell'interno per quanto di sua competenza rispetto alle esecuzioni di sfratto e al ministero della giustizia per quanto di sua competenza riguardo alla possibile sospensione dello sfratto decisa dal magistrato in attesa della concreta disponibilità dei fondi da parte dei comuni

libretto impianto elettrico: che cos'è, a cosa serve e dove trovarlo...

il libretto di impianto elettrico punta a fornire al proprietario dell'impianto le istruzioni d'uso e manutenzione che gli consentano di aderire agli obblighi che il d.m. 22 gennaio 2008 n. 37 (riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all'interno degli edifci) all'art 8, comma 2, gli attribuisce. lo sottolinea prosiel, l'associazione per la promozione della sicurezza elettrica che ha predisposto il documento

l'art 8, comma 2, dice: "il proprietario dell'impianto adotta le misure necessarie per conservarne le caratteristiche di sicurezza previste dalla normativa vigente in materia, tenendo conto delle istruzioni per l'uso e la manutenzione predisposte dall'impresa installatrice dell'impianto e dai fabbricanti delle apparecchiature installate. resta ferma la responsabilità delle aziende fornitrici o distributrici, per le parti dell'impianto e delle relative componenti tecniche da loro installate o gestite"

di cosa si tratta - il libretto d'impianto contiene tutte le istruzioni d'uso e manutenzione delle apparecchiature che formano l'impianto, le relative garanzie, e ogni informazione fornita dall'impresa installatrice per la sua migliore gestione affinché l'utente abbia la possibilità di adempiere i suoi obblighi e per ottenere le migliori prestazioni previste in tutta sicurezza. il libretto d'impianto indica, inoltre, la frequenza prevista dall'impresa installatrice per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria in modo tale che l'impianto mantenga le caratteristiche di sicurezza e prestazione di progetto

dove trovarlo - per ottenere il libretto di impianto elettrico è sufficiente collegarsi al sito www.prosiel.it, dove è possibile scaricarlo gratuitamente in versione pdf compilabile. il libretto deve essere consegnato prima della vendita o dell'affitto dell'immobile. è, tuttavia, opportuno ricordare che non si tratta di un documento obbligatorio per legge

annunciando la nascita del libretto, claudio pecorari, coordinatore commissione innovazione prosiel, ha spiegato: "ci sono voluti, anche in questo caso, 9 mesi di gestazione. ne è nato uno strumento operativo ed utile, per tutti gli operatori di installazione elettrica residenziale e per gli utenti finali. dobbiamo utilizzarlo e farlo utilizzare per far crescere l'innovazione nel comparto installato elettrico italiano"

è arrivato il grande giorno: cos'è il quantitative easing di mario draghi...

il grande giorno di mario draghi è arrivato. lunedì 9 marzo entra infatti in vigore il quantitative easing, lo strumento di mario draghi per l'acquisto di bond sovrani che dovrebbe arrestare la deflazione e iniettare nuova liquidità nel mercato. ecco tutto ciò che c'è da sapere

1.  quantitative easing, cos`è - si tratta di un massiccio PROGRAMMA di acquisto di titoli di stato, obbligazioni di istituzioni europee, titoli cartolarizzati e obbligazioni garantite (cover bond)
2. quantitative easing, a cosa serve - il programma di draghi ha un duplice obiettivo: da una parte il massiccio acquisto di bond sovrani abbassa i tassi e fa salire i prezzi (con effetti a cascata sui rendimenti delle altre obbligazioni, bancarie e aziendali), dall'altro le banche si troveranno con una nuova liquidità disponibile
3. quantitative easing, valore -  la bce acquisterà titoli dei paesi dell'aera euro per 60miliardi di euro al mese. di questi circa 45 saranno tioli di stato e per il resto si tratterà di titoli cartolarizzati o obbligazioni bancarie garantite. in totale 1140miliardi verranno immessi nel sistema finanziario dell'eurozona almeno fino al settembre 2016
4. quantitative easing, come funziona - ad acquistare il 92% dei titoli saranno le banche centrali nazionali, mentre solo l'8% verrà acquistato direttamente dalla bce. la banca centrale di ogni paese, potrà acquistare solo titoli emessi da emittenti dello stesso paese. la bce potrà acquistare per un importo massimo che non superi il 33% del debito di ciascun paese