Bloccati i pignoramenti di Equitalia in fase di Esecuzione...

La Corte di Cassazione, con la sentenza 19270/2014 , tornando sull'argomento, ha stabilito che la norma che impedisce ad Equitalia di pignorare la prima casa è applicabile a tutti i procedimenti, compresi quelli avviati prima dell'entrata in vigore del Decreto del Fare.
Le novità introdotte dal Decreto del Fare.
Il d.l. n. 69/2013, noto come il Decreto del Fare, con l'art. 52, rubricato "riscossione mediante ruolo", ha apportato delle importanti modifiche al d.P.R. n.602/1973.
Circa gli artt. 76 (Espropriazione immobiliare) e 77 (Iscrizione di ipoteca), del succitato d.P.R., si individuano, in particolare, queste novità:

• è inibita la possibilità,all'Agente della riscossione, di procedere ad esecuzione forzata sulla prima ed unica casa di abitazione, in cui il debitore risiede anagraficamente, a fronte di debiti iscritti a ruolo.
• Invero, ad eccezione dei casi in cui l'immobile sia di lusso o comunque classificato nelle categorie catastali A/8 e A/9 (ville e castelli);
• il limite del credito complessivo necessario per procedere ad esecuzione forzata per le abitazioni non prima casa o di lusso e delle succitate categorie catastali è elevato ad € 120.000,00.
• È fatta salva, però, la possibilità di iscrivere ipoteca anche al di sotto di tali soglie ed anche sulle prime case, solo a fini cautelari e per la tutela dei crediti iscritti a ruolo laddove l'esecuzione fosse avviata da terzi;
• Inoltre, è stabilito che l'espropriazione possa essere avviata solo nel momento in cui sia stata preventivamente iscritta l'ipoteca ex art. 77 del d.P.R. n. 602/73 e siano decorsi 6 mesi dall'iscrizione senza che il debito sia stato estinto.

Il caso.
L'Agente della riscossione, EQUITALIA ESATRI SPA, ricorreva per la cassazione della sentenza del Tribunale di Milano che aveva accolto l'opposizione all'esecuzione immobiliare esattoriale, proposta da una contribuente, avverso il pignoramento dell'usufrutto vitalizio di un appartamento.
In seguito, con una memoria depositata ai sensi dell'art. 378 cod.proc. civ., Equitalia ha fatto presente che, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 52, comma l, lett. g), del d.l. 21 giugno 2013 n. 69, che ha modificato l'art. 76 del D.P.R. n. 602 del 1973, ritenuto applicabile al caso di specie, aveva provveduto alla cancellazione del pignoramento ed ha chiesto la dichiarazione della cessazione della materia del contendere.
A sua volta, la contribuente, sempre con memoria depositata ex art. 378 cod.proc. civ., ha richiamato la normativa sopravvenuta, che, a suo dire, comporterebbe l'impignorabilità da parte dell'agente della riscossione della casa di abitazione,quando sia l'unico immobile di proprietà del debitore, che vi risieda anagraficamente; ha convenuto sulla sussistenza dei requisiti per l'applicazione, nella specie, del nuovo testo dell'art. 76 del D.P.R. n. 602 del 1973.
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La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 19270/2014, dichiarava inammissibile il ricorso per carenza di interesse, essendo cessata la materia del contendere.
Riferimenti normativi.
Il comma 1, dell'art. 76, dopo le modifiche apportate dispone che:
"1. Ferma la facoltà di intervento ai sensi dell' articolo 499 del codice di procedura civile , l'agente della riscossione:
a) non da' corso all'espropriazione se l'unico immobile di proprietà del debitore, con esclusione delle abitazioni di lusso aventi le caratteristiche individuate dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, e comunque dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9, è adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente;
a-bis) non dà corso all'espropriazione per uno specifico paniere di beni definiti "beni essenziali" e individuato con decreto del Ministero dell'economia e delle finanze d'intesa con l'Agenzia delle entrate e con l'Istituto nazionale di statistica ;
b) nei casi diversi da quello di cui alla lettera a), può procedere all'espropriazione immobiliare se l'importo complessivo del credito per cui procede supera centoventimila euro. L'espropriazione può essere avviata se è stata iscritta l'ipoteca di cui all'articolo 77 e sono decorsi almeno sei mesi dall'iscrizione senza che il debito sia stato estinto".
Il principio di diritto posto alla base della decisione.
La Suprema Corte, nella succitata sentenza, ha rilevato che la lettera a), del novellato art. 76, non preveda un'ipotesi di impignorabilità.
La lettera della legge, secondo gli Ermellini, non sancisce che l'unico immobile di proprietà del debitore adibito a sua abitazione sia "impignorabile" ovvero non assoggettabile ad espropriazione, infatti, "non appare rivolta a dettare una disciplina peculiare del bene, in sé considerato, ma piuttosto a regolare l'azione esecutiva dell'agente della riscossione […]
Il testo del nuovo primo comma dell'art. 76 corrobora la conclusione che non si tratti di un'ipotesi di impignorabilità, laddove, nella stessa lettera a), sancisce che l'agente della riscossione «non dà corso all'espropriazione…».
L'espressione consente di argomentare nel senso che il legislatore voglia evitare il risultato tipico del processo esecutivo immobiliare, vale a dire la perdita, in capo al debitore esecutato, dell'unica casa di sua proprietà, nella quale abbia la residenza. Risulta perciò coerente l'uso di un'espressione, quale è quella di non «dare corso», che consente di comprendervi sia l'impedimento all'inizio del processo esecutivo che l'impedimento alla sua prosecuzione…"
Ne consegue che la norma che impedisce ad Equitalia l'espropriazione della prima casa è applicabile a tutti i procedimenti di esecuzione in corso, anche se posti in essere in un momento precedente all'emanazione del novellato art. 76.
Continua la Suprema Corte: "…Dal momento che la norma disciplina il processo esecutivo esattoriale immobiliare, e non introduce un'ipotesi di impignorabilità «sopravvenuta» del suo oggetto, la mancanza di una disposizione transitoria comporta che debba essere applicato il principio per il quale nel caso di successione di leggi processuali nel tempo, ove il legislatore non abbia diversamente disposto, in ossequio alla regola generale di cui all'art. 11 delle preleggi, la nuova norma disciplina non solo i processi iniziati successivamente alla sua entrata in vigore ma anche i singoli atti, ad essa successivamente compiuti, di processi iniziati prima della sua entrata in vigore…".
Dunque, la Suprema Corte stabilisce che: "in tema di espropriazione immobiliare esattoriale, qualora sia stato eseguito il pignoramento immobiliare mediante la trascrizione e la notificazione dell'avviso di vendita […], ed il processo sia ancora pendente alla data del 21 agosto 2013 […], l'azione esecutiva non può più proseguire e la trascrizione del pignoramento va cancellata, su ordine del giudice dell'esecuzione o per iniziativa dell'agente della riscossione, se l'espropriazione ha ad oggetto l'unico immobile di proprietà del debitore, che non sia bene di lusso e sia destinato ad abitazione del debitore, il quale ivi abbia la propria residenza anagrafica".
Di conseguenza, in caso di sopravvenuta improcedibilità dell'azione esecutiva avente ad oggetto l'unico immobile di proprietà del debitore da parte dell'agente della riscossione ai sensi dell'art. 76 novellato, l'improcedibilità del processo esecutivo comporta la cessazione della materia del contendere sull'opposizione all'esecuzione concernente la pignorabilità del bene.
La diversa posizione assunta dal MEF.
Nel maggio scorso, sull'argomento,nel corso di un question time svoltosi presso la Commissione Finanze della Camera dei Deputati,si era espresso il Ministero dell'Economia rilasciando un parere di segno totalmente contrario.
Il MEF aveva chiarito che non ci fossero le condizioni per considerare la norma retroattiva ma che la stessa riguardasse i pignoramenti successivi alla sua emanazione.
Ciò avrebbe implicato che solo le espropriazioni avviate dopo il 21 giugno del 2013 sarebbero state bloccate: quelle precedenti, al contrario, avrebbero seguito il classico iter.
Da quanto sopra esposto si evince, però, che la posizione è stata completamente smentita dalla pronuncia della Corte di Cassazione che, con la sentenza in oggetto, ha chiarito che la tutela sulla prima casa introdotto dal Decreto del Fare non ha limiti temporali, agendo anche sui procedimenti antecedenti all'introduzione dell'articolo 52, comma 1, lettera g, del d.l. n. 69/2013.

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Affitto con riscatto, nello sblocca italia nuove e importanti tutele per l'acquirente. l'analisi del notariato (pdf)

l'articolo 23 del decreto sblocca italia ha introdotto importanti novità nel regime del rent to buy, meglio conosciuto come affitto con riscatto. oltre ad estendere a tutti i contratti, non solo a quelli di edilizia sociale, la possibilità per l'acquirente di optare per l'acquisto dell'immobile dopo sette anni e di scomputare dal prezzo di vendita i canoni di locazione, ha anche aggiunto altre importanti tutele a favore dei conduttori e potenziali compratori. a fare il punto della situazione è stato il consiglio nazionale del notariato, che ha diffuso le prime note interpretative sull'istituto
il decreto sblocca italia introduce importanti novità per gli acquirenti che si avvalgono della formula "rent to buy", i quali maturano un vero e proprio diritto alla compravendita dell'immobile. ma a tutela dei potenziali compratori ci sono anche altre garanzie, sottolineate positivamente dall'analisi del notariato. in particolare
- obbligo di trascrizione: ricalca la disciplina della trascrizione del contratto preliminare, ma con un prolungamento della durata (il termine di tre anni è elevato a tutta la durata del contratto e per un periodo non superiore a dieci anni). in questo modo i contratti di rent to buy avranno la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata. non si possono fare in rent to buy immobili che siano ipotecati (a meno di non frazionare l'ipoteca e attribuire al conduttore, mediante accollo, una quota del mutuo stipulato dal costruttore)
la trascrizione prevede inoltre che una parte dei canoni vengano imputati a garanzia dei crediti del futuro acquirente in caso di inadempimento del venditore
- in caso di fallimento: il decreto sblocca italia rinvia sia all'art 67 comma 3 della legge fallimentare (escludendo, in caso di fallimento del concedente, la revocatoria a tutela del conduttore con diritto all'acquisto che abbia trascritto), sia all'art 72 rimettendo al curatore, in caso di fallimento del conduttore, la valutazione sull'opportunità di continuare con il rapporto
- disciplina fiscale: il consiglio nazionale del notariato ritiene che possano applicarsi i principi espressi dall'agenzia delle entrate in una consulenza data a febbraio 2014 all'ordine dei commercialisti di monza. in caso di acquisto dal costruttore, ai fini iva la base imponibile del prezzo di vendita non dovrà ricomprendere quanto già versato a titolo di canone di locazione


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DECRETO-LEGGE 12 settembre 2014, n. 133

E' entrato ufficialmente in vigore il decreto sblocca italia che contiene importanti novità per il settore casa. le più importanti riguardano le agevolazioni fiscali per chi acquista un alloggio e lo mette in affitto e quelle per chi usufruisce della formula rent to buy, queste ultime estese ora a tutti i contratti e non solo a quelli di edilizia sociale
articolo 21. detrazioni fiscali acquisto abitazioni da dare in locazione
secondo il decreto chi acquista un alloggio e lo mette in affitto a canone concordato per almeno otto anni, podrà godere di una deduzione irpef pari al 20% del prezzo di acquisto dell'immobile sino a una spesa massima di 300mila euro. il beneficio viene ripartito negli 8 anni del contratto d'affitto e vale anche per l'acquisto di un secondo immobilie da destinare alla locazione. benefici anche per cui costruisce su un terreno edificabile già di sua proprietà prima dell'inizio dei lavori
per ottenere la detrazione irpef è necessario che vengano rispettate le seguenti condizioni:
1) non sussistano rapporti di parentela di primo grado tra locatore e locatario
2) l'unità immobiliare non sia localizzata nelle zone omogenee classificate e (zone agricole
3) l'unità immobiliare sia a destinazione residenziale, accatastata nel gruppo a (ad eccezione delle categoria a/1, a/8 e a/9
4) l'unità immobiliare sia classificabile nelle classi energetiche a o b
agevolazioni per l'acquisto con riscatto (rent to buy)
vengono estesi a tutti i tipi di contratto i benefici fiscali previsti dal decreto casa e sino ora limitati all'edilizia sociale. trascorsi almeno sette anni dalla stipula del contratto, l'inquilino ha la facoltà di riscattare l'unità immobiliare
per l'acquirente il vantaggio è duplice: da una parte gli effetti fiscali della compravendita, sia per chi vende sia per chi acquista, scattano al momento del riscatto e non all'inizio del contratto di locazione; dall'altra il compratore ha sette anni di tempo per reperire il capitale necessario all'acquisto dell'immobile
articolo 19: imposta di bollo per i canoni di locazione. viene riconosciuta l'esenzione dell'imposta di bollo per la registrazione di un contratto che preveda la riduzione del canone
articolo 17 (semplificazioni in edilizia privata). tante le novità in materia di semplificazione edilizia, la più rilevante è quelle che sancisce la possibilità di frazionare un'unità immobiliare in più unità, o al contrario di accorpare più unità immobiliari, con una semplice comunicazione al comune e on più con il permesso di costruire
prima del decreto, quest'intervento era classificato come ristrutturazione edilizia e bisognava ottenere il permesso di costruire (90/150 giorni) e pagare il contributo di costruzione. con l'entrata in vigore dello sblocca italia, invece, questa operazione viene classificata come "manutenzione straordinaria" e può essere fatta con una semplice "comunicazione di inizio lavori" (cil). il contributo da versare è quello per gli oneri di urbanizzazione, con un'importante riduzione di tempi e costi
lavori senza interventi sulle parti strutturali. per i lavori che comportano un cambiamento delle superfici interne, ma non della volumetria complessiva dell'edificio, sarà sufficiente la presentazione della cil+la dichiarazione di un tecnico abilitato che non si interviene sulle parti strutturali. la comunicazione è valida anche ai fini catastali e viene inviata dal comune all'agenzia del territorio
semplificazione fiscali per le siiq. il governo ha stabilito semplificazioni burocratiche e sgravi fiscali per le siiq, le società immobiliari quotate con regime fiscale agevolato. si tratta di un tentativo di superare le rigidità burocratiche che ne hanno bloccato la crescita. in particolare si ridefiniscono i requisiti partecipativi dei soci e si rende più flessibile la gestione degli investimenti


Testo integrale gazzetta ufficiale

Il regolamento edilizio unico è uscito dallo "sblocca italia", ecco cosa se ne va e cosa rimane

era un'importante e innovativa norma di sburocratizzazione, ma per lei sembra non esserci più spazio nel decreto "sblocca italia". il regolamento edilizio unico, infatti, esce dal testo definitivo
ma ad andarsene c'è anche un'altra norma, quella relativa alla limitazione a un termine temporale di sei mesi o un anno del potere di autotutela della pubblica amministrazione nel caso di progetti presentati con dia (denuncia di inizio attività) o scia (segnalazione certificata di inizio attività)
la norma sul regolamento edilizio unico, uguale per tutti gli 8mila comuni italiani, avrebbe dovuto prevedere norme e definizioni tecniche omogenee sul territorio nazionale, offrendo un punto di riferimento unico agli enti locali, e avrebbe accorpato le norme tecniche edilizie con quelle igieniche-sanitarie. a proporla, in origine, è stato il consiglio nazionale degli architetti ed è subito entrata nelle prime bozze di palazzo chigi. a quanto pare, l'obiezione riguarderebbe i poteri delle regioni
la norma sulla limitazione temporale del potere di autotutela della pa, invece, avrebbe dato maggiore certezza in modo particolare ai progetti dei lavori in casa, eliminando l'eventualità che la pa possa sempre intervenire in autotutela annullando il progetto di un privato cittadino, anche oltre i sessanta giorni che devono intercorrere per scia e dia dal momento della presentazione della dichiarazione all'inizio dei lavori
queste due norme escono dal decreto, proprio come l'ecobonus. la conferma per il 2015 della detrazione al 65% per efficienza energetica e prevenzione antisismica, che scade a fine anno, è stata infatti rimandata alla legge di stabilità
resta, invece, nel decreto la norma in base alla quale è sufficiente la sola comunicazione al comune, senza che sia più necessaria dia, scia o permesso per costruire, per tutte le opere di manutenzione straordinaria, comprese quelle sulle parti strutturali dell'edificio che oggi sono escluse
rimane anche la deduzione irpef del 20% per chi acquista da un costruttore un'abitazione nuova o ristrutturata, purché venga destinata per otto anni all'affitto a canone concordato. la spesa agevolabile è stata ridotta a 300mila euro. per questa norma non è ancora stata trovata la copertura, ma il mef è al lavoro per reperire le risorse necessarie
resta, infine, la semplificazione del permesso di costruire convenzionato. sono soggetti alla stipula della convenzione la cessione di aree al fine di utilizzo di diritti edificatori, la realizzazione di opere di urbanizzazione, interventi di edilizia residenziale


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Morosità incolpevole: in vigore il dl per chi non può pagare l'affitto..

Il decreto legge 102/2013 ha introdotto l’istituto della morosità incolpevole e anche un apposito Fondo di 20 milioni di euro per il 2014 e altrettanti per il 2015 per quei Comuni ad alta tensione abitativa che entro il 29 ottobre 2013 avevano avviato bandi o procedure a favore di inquilini morosi incolpevoli. Finalmente ora il Governo ha approvato anche il decreto ministeriale in materia.

Ma che cosa si intende per morosità incolpevole?
Il moroso incolpevole è l’inquilino che non riesce più a pagare l’affitto a causa della perdita del posto di lavoro o perché il suo reddito si è ridotto.
6 sono le cause di morosità incolpevole che danno accesso al Fondo:

1. perdita del posto di lavoro per licenziamento;
2. riduzione dell’orario di lavoro per accordi aziendali o sindacali
3. cassa integrazione ordinaria o straordinaria con riduzione notevole del reddito;
4. mancato rinnovo dei contratti a termine o di lavoro atipici;
5. cessazione dell’attività libero-professionale, per causa di forza maggiore o per perdita di avviamento;
6. malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare, che ha ridotto il reddito complessivo.

A chi rivolgersi?
Ai Comuni.
Saranno loro poi a comunicare l’elenco dei richiedenti in possesso dei requisiti alla Prefettura-uffici territoriali del Governo.

Ecco i requisiti per l’accesso:
· rispetto dei parametri ISE/ISEE previsti dal decreto (35.000 euro per ISE, 26.000 euro per ISEE);
· titolarità del contratto di locazione ad uso abitativo regolarmente registrato;
· residenza in un alloggio oggetto di procedure di rilascio da almeno un anno;
· possesso della cittadinanza italiana o europea, o nel caso di cittadini non appartenenti all’Unione Europea, di regolare titolo di soggiorno;
· presenza di atti di intimazione di sfratto per morosità, con citazione per la convalida.

I Comuni, inoltre, dovranno verificare che il richiedente, e/o un componente del nucleo familiare, non sia titolare di un diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione nella provincia di residenza di altro immobile fruibile ed adeguato alle esigenze del proprio nucleo familiare.

Titoli preferenziali nella graduatoria

Presenza, all’interno del nucleo familiare, di almeno un componente che sia:
· ultrasettantenne
· minore
· invalido per almeno il 67%, o in carico ai servizi sociali o alle competenti aziende sanitarie locali per l’attuazione di un progetto assistenziale individuale.

A quanto ammonta il contributo concesso?
Non superiore a 8.000 euro.

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