locatore, come e quando è possibile la disdetta anticipata del contratto d'affitto...

nei contratti di locazione ad uso abitativo con la formula 4+4 anche il locatore ha la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto di affitto. ma la revoca - che deve essere inviata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza con una raccomandata a.r. - può avvenire solo per specifici motivi individuati dalla legge
motivi disdetta anticipata contratto di locazione
i motivi per cui il proprietario può inviare disdetta anticipata all'inquilino sono individuati dall'art 3, comma 1 della legge n 431/98. "il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi"
quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. in tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392
è essenziale naturalmente che il motivo alla base della comuncazione sia reale: sempre lo stesso articolo infatti recita che "qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito"
come comunicare la disdetta
la disdetta deve essere comunicata tramite raccomandata a.r. all'inquilino. secondo la recente sentenza della corte di cassazione n 13199 del 26 luglio 2012 non è necessario utilizzare una particolare formula nella lettera, ma è sufficiente che sia chiaro l'intento rescissorio

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le agevolazioni per chi acquista una casa e l'affitta...

l'articolo 21 del decreto sblocca italia ha introdotto un'importante agevolazione per chi acquista casa da destinare all'affitto. infatti chi compra un immobile a destinazione residenziale di nuova costruzione o oggetto di interventi di ristrutturazione, ha diritto a una detrazione irpef del 20% per una spesa massima di 300 mila euro. ma ci sono delle condizioni da rispettare
la detrazione irpef
nell'articolo 21 intitolato "misure per l'incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione" è previsto un bonus per chi acquista, dal 1 gennaio al 31 dicembre 2017, immobili a destinazione residenziale- che siano di nuova costruzione oppure oggetto di interventi di ristrutturazione, cedute da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie. tale bonus consiste in una deduzione dal reddito complessivo pari al 20% del prezzo di acquisto dell'immobile che risulta dall'atto di compravendita
il limite massimo di spesa è di 300.000 euro e l'agevolazione è prevista solo per le persone fisiche e non per chi esercita attività commerciali. stesso limite di spesa è valido non solo per chi acquista, ma anche per chi sostiene le spese per costruire un immobile a destinazione residenziale sull'area edificabile che già possiede il contribuente prima che inizino i lavori o sulla quale è già stato riconosciuto il diritto di costruire
le condizioni per usufruire del bonus
per poter usufruire del bonus ci sono però delle condizioni da rispettare:

• l'immobile acquistato o costruito su aree edificabili deve essere messo in locazione per almeno otto anni continuativi a canone concordato entro sei mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori
• se per motivi non imputabili al locatore, il contratto d'affitto si risolve prima degli 8 anni ne deve essere stipulato un altro entro un anno
• il contratto non può essere stipulato tra genitore e figlio, quindi non devono esistere rapporti di parentela di primo grado tra inquilino e proprietario
• l'immobile deve essere a destinazione residenziale e non può essere classificato o classificabile nelle categorie catastali a/1, a/8 e a/9, quindi non può essere un immobile di lusso, signorile o di pregio
• l'immobile non deve essere ubicato nelle zone che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale, in quelle destinate a nuovi complessi insediativi o a nuovi insediamenti per impianti industriali e per usi agricoli
• l'immobile deve appartenere alle classi energetiche a o b

la deduzione deve essere ripartita in 8 quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d'imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione è non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste dalla legge


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nuovo libretto di impianto: il vademecum per le famiglie

dal 15 ottobre è entrato in vigore il nuovo libretto d'impianto per la casa, che prevede due importanti novità. la prima è che verranno considerati tutti gli impianti presenti nell'abitazione, non solo caldaie e sistemi di riscaldamento, ma anche sistemi di climatizzazione o impianti solari; la seconda è che questa nuova disposizione prevede una diagnosi completa per verificare sicurezza, salubrità e igiene. domotecnica ha elaborato un utile vademecum per chiarire qualsiasi dubbio 
come si ottiene un libretto d’impianto?
innanzitutto va precisato che con il 15 ottobre non deve scattare la ‘corsa al libretto’ per mettersi in regola. la normativa prevede, infatti, che a partire da questa data, e secondo le scadenze di manutenzione degli impianti già regolamentate dalle singole regioni, ogni cittadino si doti del libretto d’impianto, che affianca quello vecchio che non deve essere buttato. in ogni abitazione ci saranno perciò due tipologie di libretti: uno per il rapporto sull’efficienza in cui registrare le prestazioni degli impianti e uno per l’uso e la manutenzione per la sicurezza che indica gli interventi di controllo ed eventuale manutenzione per garantirne la sicurezza e la salubrità. “ogni cittadino dovrebbe provvedere in maniera indipendente a cercare e compilare il proprio libretto d’impianto, ma questo è un’utopia – precisa epis – per ovviare al problema sarà sufficiente durante il prossimo controllo dell’impianto di riscaldamento richiederlo al manutentore che verrà a casa”
chi deve chiamare il manutentore? chi è il responsabile dell’impianto?
il responsabile d’impianto (di riscaldamento e climatizzazione) è l’occupante dell’abitazione a qualunque titolo, quindi il proprietario nel caso di abitazione privata e l’inquilino in caso di affitto. fa eccezione l’affittuario in un condominio con riscaldamento centralizzato, dove la responsabilità è dell’amministratore. se è però presente nell’appartamento un impianto di climatizzazione estiva, la responsabilità è dell’affittuario che deve farne verificare la sicurezza
come scegliere il manutentore?
per effettuare i nuovi controlli di sicurezza, è necessario rivolgersi a manutentori o installatori in possesso dei necessari requisiti di legge (lettere c, d ed e del decreto 37/08, ex 46/90) ovvero che siano abilitati per operare su impianti di riscaldamento e di climatizzazione, su impianti idrosanitari, e che possano realizzare, manutenere e controllare cisterne e condutture di gas allo stato liquido o aeriforme all’interno degli edifici. “per tutelarsi i cittadini possono richiedere al manutentore di esibire il modulo della camera di commercio che certifica i suoi requisiti e la sua professionalità”, spiegaepis
una volta chiamato l’installatore o il manutentore, cosa aspettarsi? cosa verrà verificato e quanto costa l’uscita del tecnico?
il tecnico effettuerà un controllo e un’eventuale manutenzione, monitorando le funzionalità dell’impianto, verificandone il rendimento e la salubrità, controllando non solo caldaie e generatori di caldo o freddo, ma ogni componente dell’impianto. se un intervento di controllo su un impianto domestico variava in media tra i 100 e i 120 euro,con l’aggiunta dei controlli e della sanificazione, prevista dal nuovo libretto, una famiglia con una caldaia collegata a 4/5 caloriferi ed un impianto di climatizzazione con 2 o 3 split verrà a spendere mediamente 200 euro. “un costo superiore che vale però la garanzia di sicurezza degli impianti” prosegue epis
a chi spetta il pagamento del controllo e della manutenzione?
dato che il responsabile è l’occupante, sia che esso sia proprietario o inquilino, deve farsi carico delle spese del controllo e della manutenzione, come è avvenuto fino a oggi. “chi è in affitto – precisa epis – dovrà farsi carico delle sole spese ordinarie. le spese straordinarie, come la sostituzione di tecnologie o interventi significativi sull’impianto che verranno indicati dal manutentore, sono a carico del proprietario dell’appartamento”.

cosa succede a chi non effettua questi interventi?
per i cittadini è prevista una sanzione che parte dai 500 euro e arriva sino ai 3mila euro. anche per l’installatore che comunica in maniera errata o incompleta l’esito del controllo è prevista una multa che va dai mille ai 6mila euro

ogni quanto verranno effettuati questi controlli?
la manutenzione per l’efficienza, e quindi la sua periodicità, rimarrà a discrezione delle singole regioni e potrebbe variare dai due ai quattro anni (salvo indicazioni diverse). mentre per tutto ciò che riguarda la manutenzione e la verifica della sicurezza e salubrità fa fede quando indicato dal manutentore. “spetterà al tecnico indicare la frequenza di questi controlli, anche se – salvo eccezioni – si tratterà di una revisione annuale” prevede lorenzo epis.
a chi verrà comunicato l’esito della diagnosi effettuata e come avverranno le verifiche?
il rapporto di controllo verrà inviato dal manutentore agli enti preposti. le verifiche non verranno più effettuate a campione, ma si partirà da coloro che non hanno effettuato gli interventi e del cui impianto non è arrivata alcuna notifica al catasto preposto. a seguire verranno effettuati controlli sugli impianti ‘segnalati’.
sono in affitto, il manutentore segnala la necessità di opere straordinarie di cui deve farsi carico il proprietario di casa: se non vengono effettuate e sono oggetto di controllo cosa succede? l’occupante dovrà inviare al proprietario copia del libretto d’impianto, in cui sono richieste dal tecnico le opere di manutenzione straordinaria, chiedendo che vengano effettuate. in caso di controllo, il libretto di controllo è un vero e proprio documento di garanzia in cui vengono registrati non solo i dati dell’occupante, ma anche quelli del proprietario: gli enti preposti saranno dunque a conoscenze delle responsabilità ascrivibili a ciascuno soggetto
il libretto d’impianto può far emergere le situazioni più critiche, come impianti non a norma e pericolosi anche per i vicini?
“la scarsa manutenzione degli impianti è infatti spesso al centro di episodi di cronaca nera ma il libretto d’impianto è uno strumento che può contribuire a denunciare situazioni abitative critiche – conclude epis – questo perché da un lato i controlli si concentreranno su chi non ha fatto l’intervento, dall’altro perché il manutentore è tenuto a riportate agli enti preposti anomalie degli impianti, da risolvere entro un determinato lasso di tempo.”


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IL TUO CONSULENTE IMMOBILIARE: Pignoramenti prima casa equitalia, la cassazione c...

IL TUO CONSULENTE IMMOBILIARE: Pignoramenti prima casa equitalia, la cassazione c...: confermando l'interpretazione originaria di equitalia - favorevole all'applicazione retroattiva delle norme del decreto del fare - ...

Pignoramenti prima casa equitalia, la cassazione conferma la retroattività dello stop...

confermando l'interpretazione originaria di equitalia - favorevole all'applicazione retroattiva delle norme del decreto del fare - la cassazione ha confermato che lo stop ai pignoramenti dell'abitazione principale si riferisce anche a quelli iniziati prima del 21 agosto 2013, data di entrata in vigore della legge 69/2013
iter del provvedimento
il decreto legge 69/2013 approvato dal governo letta ha stabilito che l'abitazione principale del debitore - se a destinazione catastale abitativa, immobile non di lusso e unico immobile posseduto- non può essere pignorata. il decreto del fare,  stabilisce che in ogni caso non si possa procedere all'esproprazione forzata se il debito non ammonta almeno a 120mila euro e se l'ipoteca non è stata iscritta almeno sei prima senza che il debito sia stato estinto. inoltre prevede che prima che un bene possa essere messo in vendita devono trascorrere 200 e non 120 giorni. in ogni caso i beni utilizzati dal debitore per il proprio lavoro possono essere pignorati solo con specifiche limitazioni
con la direttiva del 1 luglio 2013, aveva proposto l'interpretazione secondo cui la norma si applicasse anche per i pignoramenti già avvenuti. per questa ragione aveva invitato le società del gruppo a sospendere le azione esecutive in attesa di futuri chiarimenti. il 7 maggio 2014, però, in risposta a un'interrogazione parlamentare il mef aveva precisato che la norma si applicava solo a partire dal 22 giugno 2013 e non ai pignoramenti precedenti. per questa ragione si dava ripresa alle attività esecutive
la sentenza della cassazione
con la sentenza 19270, la suprema corte ha nella sostanza confermato la prima interpretazione di equitalia. la modifica del decreto del fare si applica anche sui procedimenti in corso al 21 agosto 2013, non ancora conclusi. per questa ragione, il vincolo di indisponibilità dell'immobile deve essere cancellato  su ordine del giudice o su iniziativa dell'agente della riscossione. nella causa in discussione, è da segnalare che la società di equitalia aveva già provveduto spontaneamente a cancellare il pignoramento, chiedendo la cessazione della materia del contendere


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tasi, ultimi giorni prima della scadenza. le risposte agli otto dubbi last minute

è iniziato il conto alla rovescia. giovedì 16 ottobre è l'ultimo giorno utile per il pagamento della tasi 2014 in quei comuni che hanno deliberato le aliquote entro il 10 settembre. per chi ha deciso di rimandare il versamento e viene assalito dai dubbi dell'ultimo minuto, ecco le risposte alle domande più frequenti
tasi, chi la paga
dovranno corrispondere la tasi i possessori e i detentori a qualsiasi titolo del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie. in caso di locazione finanziaria, la tasi è duvuta dal locatario finanziario, fino alla riconsegna dell'immobile. per gli immobili in multiprorietà, l'imposta deve essere corrisposta dall'amministratore, che si rivarrà sui possessori in ragione della loro quota di possesso
tasi, su quali immobili
la tasi è dovuta su prima e seconda casa, fabbricati e aree fabbricabili (ad eccezione dei terreni agricoli), secondo le definizioni proprie dell'imu. si considera prima casa anche quella assimiliata per legge o per regolamento comunale
tasi, come si calcola
per calcolare la tasi si deve partire dalla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente (che per l'abitazione è 160). alla base imponibile si applicano le aliquote decise dai comuni e le detrazioni
tasi, le aliquote
le aliquote sono quelle approvate dai comuni entro il 10 settembre e pubblicate sul sito del ministero delle finanze
tasi, le detrazioni
la normativa nazionale ha dato ai comuni che introducono detrazioni per la prima casa la possibilità di innalzare l'aliquota massima della tasi dal 2,5 al 3,3 per mille. non si tratta però di una detrazione fissa come nel caso dell'imu, un fatto che ha dato origine a una miriade di agevolazione diverse da municipio a municipio
tasi per i comproprietari
ogni proprietario pagherà a seconda della propria quota di possesso e della destinazione d'uso. il comproprietario che la utilizza come abitazione principale, dovrà appliare l'aliquota prevista per la prima casa e la detrazione. l'altro compropretario dovrà utilzzare l'aliquota prevista per gli altri immobili
tasi, solidarietà
il principio di solidarietà implica che in caso di diversi possessori di uno stesso immobile, in caso di mancato pagamento, il comune potrà richiedere l'imposta integralmente ad uno degli altri possessori. stessa cosa per i detentori. il principio di solidarietà non vale tra inquilini e proprietari, pertanto il proprietario non potrà essere responsabile del mancato versamento da parte dell'inquilino
tasi, casa occupata da possessore e detentore
nel caso di fabbricato utilizzato oltre che dal proprietario anche da altri soggetti- come badante, convivente, ma anche coniuge e figli non comproprietari-. la tasi sarà dovuta solo dal possessore


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IL TUO CONSULENTE IMMOBILIARE: Tasi, quattro elementi e un esempio pratico per ca...

IL TUO CONSULENTE IMMOBILIARE: Tasi, quattro elementi e un esempio pratico per ca...: il 16 ottobre scade il termine per il pagamento della prima rata tasi nei comuni che hanno approvato entro il 10 settembre le aliquote. per...

Tasi, quattro elementi e un esempio pratico per capire come si calcola...

il 16 ottobre scade il termine per il pagamento della prima rata tasi nei comuni che hanno approvato entro il 10 settembre le aliquote. per calcolare l'importo sono necessari quattro elementi fondamentali: rendite catastali, aliquote, detrazioni e la percentuale dell'inquilino. per aiutarti ti forniamo anche un esempio pratico
in quei comuni che hanno deliberato le aliquote entro il 10 settembre, la prima rata dell'imposta sui servizi indivisibili dovrà essere versata entro il 16 ottobre. chiunque voglia versare l'imposta sui servizi indivisibili dovrà avere a disposizione quattro elementi fondamentali
rendita catastale- per calcolare la base imponibile della tasi si parte dalla rendita catastale, si rivaluta del 5% e si moltipla il risultato per il coefficiente che varia in base al tipo di immobile (ad esempio è 160 per le abitazioni)
aliquote- alla base imponibile così ottenuta si applicano le aliquote decise dai comuni. attenzione alla differenza tra prima e seconda casa o a casi particolari come il comodato d'uso
detrazioni- i comuni avevano la facoltà di introdurre delle detrazioni sulla tasi della prima casa
percentuale inquilino- nel caso di immobili locati, l'inquilino dovrà pagare una percentuale che va dal 10 al 30% dell'imposta dovuta. ecco una guida per l'inquilino
esempio pratico
facendo l'esempio di un appartamento ubicato nel comune di roma con una rendita catastale di 700 euro. in primis si dovrà rivalutare la rendita del 5%, ovvero moltiplicarla per 1,05%. se si tratta di un'abitazione ad uso civile si moltiplica per 160. sulla base imponibile così ottenuto si applicano aliquote e percentuali
il comune di roma ha deliberato un'aliquota del 2,5 per mille per le prime case. in questo caso, quindi si arriva a una tasi sulla prima casa di 294 euro, da dividere in dure rate (una da corrispondere a ottobre e l'altra a dicembre)

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