Affitti, le 6 risposte dell'Agenzia Delle Entrate a quello che forse non sai (e vorresti sapere) su pagamento in contanti e cedolare secca

le risposte dell'agenzia delle entrate alle faq sui contratti di locazione sono un utile strumento per svelare i dubbi relativi ai contratti di locazione, che riguardano l'obbligo di tracciabilità dei pagamenti e il regime alternativo della cedolare secca. ecco le sei risposte a ciò che forse non sai, e sicuramente ti piacerebbe sapere
1) è possibile versare il canone di locazione sulla carta prepagata del locatario- è vietato versare in contanti il canone di locazione per importi superiori a 999,99 euro. ma il versamento oltre che con bonifico postale o bancario può avvenire anche sulla carta postepay del locatario. è importante ricordare che per i pagamenti inferiori ai mille euro, è necessaria una prova documentale chiara che attesti che quel trasferimetno di contanti è giustificato dal pagamento del canone di locazione
2) la cedolare secca si può applicare a un contratto transitorio inferiore a 30 giorni- il regime alternativo della cedolare secca può essere applicato a tutti i contratti di locazione di immobili a uso abitativo anche di durata inferiore a trenta giorni l'anno
3) se opti per la cedolare secca non devi pagare le imposte di bollo e di registro- sul canone di locazione si applica un'imposta fissa: 21% per i canoni liberi, 15% e 10% (per il quadriennio 2014-2017) per gli affitti a canone concordato. l'imposta fissa sostituisce sia l'irpef e le relative addizionali che le imposte di bollo e di registro
4) non è possibile aggiornare il canone durante il periodo di applicazione della cedolare secca- per il periodo di applicazione della cedolare secca è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo (compreso l'aggiornamento istat), anche se tale possibilità è contemplata dal contratto
5) l'opzione della cedolare secca vale fino alla scadenza del contratto- a meno che il proprietario non decide di revocare l'opzione della cedolare secca allo scadere dell'annualità corrispondente e utilizzando il modello rli, l'opzione esercitata in sede di registrazione del contratto è valida fino allo scadere dello stesso
6) una società non può optare per il regime della cedolare secca- non possono accedere al regime della cedolare secca le società di persone, le società di capitali, nonché gli enti commerciali e non commerciali

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Il prelievo sui depositi delle compravendite immobiliari è una norma anticostituzionale

la legge di stabilità prevede che al momento del rogito i soldi della compravendita non vadano direttamente al venditore, ma ad un fondo gestito dal notaio, i cui interessi servano a finanziare fondi per le pmi. un provvedimento considerato "davvero assurdo" da paolo righi, presidente fiaip, che lo definisce "una norma illiberare e anticostituzionale"
già assoedilizia, in un'intervista a idealista news aveva messo in guardia contro i rischi per acquirente e venditore del provvedimento previsto dall'articolo 35 della legge di stabilità. adesso a scagliarsi contro la norma -che prevede che il denaro del rogito non vada direttamente al venditore, ma a un fondo gestito dal notaio- è la federazione italiana degli agenti immobiliari
"chi vende casa non incasserà più i soldi al momento del rogito- spiega righi- e le somme saranno depositate su un conto corrente ad hoc, i cui interessi saranno prelevati dallo stato per finanziare fondi per le pmi". questo rappresenta un aggravio ulteriore per il settore immobiliare, che già risente di una pressione immobiliare più che raddoppiata negli ultimi cinque anni"
"è una norma illiberale- ha detto righi- e in netto contrasto con i dettami costituzionali e con quanto stabilisce la giurisprudenza in materia tributaria nel nostro paese"

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Efficienza energetica, in Gazzetta il Piano da 800 milioni di euro per gli interventi di riqualificazione energetica; bonus volumetrici per gli edifici efficienti

22/07/2014 - È stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Dlgs 102/2014 di recepimento della Direttiva 2012/27/UE, che detta misure per la promozione e il miglioramento dell’efficienza energetica e attiva lo stanziamento di 800 milioni di euro.

I contenuti del decreto
L’ENEA predisporrà ogni 3 anni una proposta per la riqualificazione energetica degli edifici residenziali e commerciali, sia pubblici che privati, anche per aumentare il numero di Edifici a Energia Quasi Zero di cui al Dlgs 192/2005.

A partire da quest’anno, e fino al 2020, si dovrà procedere alla riqualificazione energetica di almeno il 3% della superficie coperta utile climatizzata degli edifici di proprietà della pubblica amministrazione centrale. L’obbligo vale per gli edifici superiori a 500 mq, soglia che dal 9 luglio 2015 scenderà a 250 mq.

Sono esclusi gli immobili vincolati, se gli interventi modificano “in maniera inaccettabile il loro carattere o aspetto”, gli immobili destinati alla difesa, i luoghi di culto. Al raggiungimento dell’obiettivo annuo di riqualificazione energetica devono collaborare gli occupanti degli edifici, con misure organizzative e comportamentali di consumo energetico.

Gli interventi devono basarsi su una diagnosi energetica o seguire quanto indicato nell’Attestato di Prestazione Energetica (APE). Le pubbliche amministrazioni centrali devono favorire il ricorso al finanziamento tramite terzi, ai contratti di rendimento energetico o affidarsi ad una o più ESCO.

Alla riqualificazione energetica degli edifici pubblici sono destinati 30 milioni di euro per il 2014 e 2015, a cui possono aggiungersi altri 25 milioni fino al 2020, altri 50 milioni provenienti dalle aste delle quote di emissione di CO2 e altri fondi ministeriali, per un totale di 355 milioni di euro nel periodo 2014-2020. A queste risorse si aggiungeranno i finanziamenti privati che potranno essere attivati attraverso contratti di prestazione energetica che ripaghino gli investimenti con i risparmi sulla bolletta.

Le pubbliche amministrazioni centrali, in fase di acquisto o di nuova locazione di immobili, negli appalti per l’acquisto di prodotti e servizi e nei contratti di leasing, devono rispettare i requisiti minimi di efficienza energetica di cui all’Allegato 1 al decreto.

Le grandi aziende e le imprese ‘energivore’, dal 5 dicembre 2015, saranno tenute a eseguire diagnosi energetiche periodiche, per individuare gli interventi più efficaci per ridurre i consumi di energia. Per le piccole e medie imprese sono stati stanziati 105 milioni di euro.

Il decreto prevede che siano messi a punto, a livello nazionale, regimi di qualificazione, accreditamento e certificazione dei soggetti operanti nel settore dei servizi energetici. A tal fine Accredia, entro il 31 dicembre 2014, dovrà definire e sottoporre ai Ministeri dello sviluppo economico e dell’ambiente,  schemi di certificazione e/o di accreditamento per la conformità alle norme tecniche in materia di ESCO, esperti in gestione dell’energia, sistemi di gestione dell’energia e diagnosi energetiche.

 



Entro 180 giorni dall’ entrata in vigore del Dlgs, arriveranno le linee guida ministeriali per semplificare e armonizzare le procedure autorizzative per l’installazione in ambito residenziale e terziario di impianti o dispositivi tecnologici per l’efficienza energetica e per lo sfruttamento delle fonti rinnovabili.

Infine, è istituito il Fondo nazionale per l’efficienza energetica, diviso in due sezioni: uno per la concessione di garanzie, l’altro per l’erogazione di finanziamenti per interventi di efficienza energetica realizzati anche attraverso le ESCO e attraverso forme di partenariato pubblico-privato, società di progetto e/o di scopo appositamente costituite. Il Fondo sarà alimentato con circa 70 milioni di euro l’anno, nel periodo 2014-2020.

Il Fondo finanzierà: la riqualificazione energetica degli edifici di proprietà della pubblica amministrazione; la realizzazione di reti per il teleriscaldamento e/o per il telereffrescamento; l'efficientamento di servizi ed infrastrutture pubbliche, inclusa l'illuminazione pubblica;
la riqualificazione energetica di interi edifici, compresi gli edifici di edilizia popolare; la riduzione dei consumi di energia nei processi industriali.

Rispetto alla bozza di decreto circolata nelle scorse settimane, in quella definitiva compaiono i bonus volumetrici per gli edifici energeticamente efficienti. Si prevede, infatti, che negli immobili di nuova costruzione, che raggiungano una riduzione minima del 20% dell’indice di prestazione energetica, lo spessore di murature e solai, eccedente i 30 centimetri, fino ad un massimo di ulteriori 30 centimetri per tutte le strutture che racchiudono il volume riscaldato, e fino ad un massimo di 15 per quelli orizzontali intermedi, non sono considerati nei computi per la determinazione dei volumi, delle altezze, delle superfici e nei rapporti di copertura. I bonus volumetrici valgono come deroga alle distanze minime e si applicano, in misura differente, agli edifici esistenti sottoposti ad interventi di riqualificazione energetica.


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Gli 11 +1 errori che può commettere un "principiante" che vende per la prima volta una casa

vendere una casa oggi è un compito alquanto complesso, il cui successo dipende da molti (e talvolta stravaganti) fattori. la prima volta è normale incappare in errori che rendono l'intero processo molto più laborioso del normale. ecco gli sbagli più comuni
1 - dare troppo valore alla propria abitazione: è necessario essere obiettivi. le offerte sul mercato sono molteplici, stabilire un prezzo troppo elevato è un errore fatale. ecco perché è bene studiare la concorrenza e, se possibile, mantenersi nella fascia più contenuta
2 - non voler negoziare: la scarsa flessibilità può rivelarsi disastrosa. l'attuale congiuntura rende la negoziazione quasi indispensabile
3 - non dimenticare le spese di vendita della casa: anche se la maggior parte delle spese sono a carico del nuovo proprietario, bisogna ricordarsi che alcune cose devono comunque essere saldate, per farlo si ha tempo fino all'effettiva cessione dell'immobile
4 - pensare di vendere in breve tempo: essere eccessivamente ottimisti in tal senso può essere un errore. la vendita di una casa è una gara di fondo
5 - scegliere il momento sbagliato per la messa in vendita: il periodo di maggiore interesse per le abitazioni in vendita è la loro comparsa sul mercato, per tale ragione è bene evitare tutti quei periodi in cui le persone possono essere distratte da altro, ad esempio le festività
6 - creare annunci ingannevoli: difficilmente si acquista da chi ha palesemente mentito nel pubblicizzare la propria abitazione, anche perché - si sa - le bugie hanno le gambe corte. basta la prima visita per scoprire che la casa non ha 10 anni, ma 15, e che misura 150 m2 e non 180
7 - non sistemare la casa per la vendita: risparmiare qualche euro per evitare di dare una mano di vernice, falciare il prato o riparare il rubinetto che perde potrebbe causare la fuga del potenziale acquirente
8 - essere imprudenti: quando si fa visitare la propria casa non si sa mai con certezza chi si fa entrare. per evitare spiacevoli sorprese, è bene essere sempre prudenti e tenere gli occhi aperti
9 - non coinvolgere tutta la famiglia: quando si vende casa è necessaria la piena collaborazione di tutti i componenti della famiglia. quando si ha una visita, meglio assicurarsi che i bambini, ad esempio, non corrano urlando da una stanza all'altra
10 - essere frettolosi: ogni visita deve essere sfuttata al massimo, per farlo bisogna prendersi il giusto tempo. è bene poi seguire l'intero processo con attenzione, quindi di tanto in tanto rinnovare gli annunci e monitorare l'andamento del mercato
11 - non prendere in considerazione il costo di una casa vuota: se l'idea è tenere l'immobile non occupato a lungo, è opportuno interrompere la fornitura di elettricità, acqua e gas
12 - dare l'incarico di vendita alla persona sbagliata: uno degli errori peggiori è dare l'incarico alla persona sbagliata, che sia un amico o un intermediario non qualificato. la scelta migliore è quella di affidarsi a un agente immobiliare che sappia fare il suo mestiere, che conosca il mercato e sia in grado di seguire passo passo questo complesso e importante processo

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Ministero infrastrutture, affitti a canone calmierato e rent to buy per gli immobili invenduti

il governo cerca una soluzione al problema degli immobili invenduti, creando un piano di affitti agevolati non sono nella formula classica degli alloggi popolari, ma anche con quella più flessibile del cosiddetto housing sociale. a parlare di quello che al momento è solo un progetto in erba, è stato il viceministro delle infrastrutture riccardo nencini
l'ipotesi sarebbe quella di creare un fondo per la gestione degli immobii invenduti, con il possibile coinvolgimento della cassa depositi e prestiti. gli immobili invenduti servirebbero per dare una soluzione al problema dell'emergenza abitativa con immobili da dare in affitto a canone calmierato, quattro anni più quattro, o tramite la soluzioen del rent to buy, l'affitto con promessa d'acquisto
tutto dovrà partire da una stima esatta degli immobili invenduti, che potrebbero oggi ascendere a circa 200mila unità. si dovrà definire anche cosa si intende per invenduto. la rinconversione inoltre dovrebbe riguardare solo le grandi città, o almeno i centri dove l'emergenza abitativa è più forte

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come disdire un contratto d'affitto prima della scadenza

al momento di stipulare un contratto di locazione, proprietario e inquilino stabiliscono di comune accordo la durata dello stesso, che dovrà essere rispettata da entrambe le parti. durante il corso del rapporto però possono insorgere delle cause che spingano una delle parti a disdire il contratto prima della scadenza. ecco tutto quello che è necessario sapere
inquilino
1) per legge solo l'inquilino ha la facoltà di recedere  in qualsiasi momento dal contratto di locazione, e tale possibilità viene definita recesso legale del conduttore. il recesso può essere richiesto in merito a: locazioni di tipo abitativo, locazioni di tipo commerciale e locazioni regolate da contratti di natura transitoria
2) il recesso deve essere richiesto dal conduttore sei mesi prima della data in cui si vorrebbe lasciare l'immobile, anche nel caso di contratti di natura transitoria
3) il conduttore dovrà inviare la richiesta di recesso per iscritto con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. la richiesta di recesso dovra riportare: i dati anagrafici del conduttore, richiesta di soluzione anticipata, motivazione della richiesta e tempistiche di rilascio dell'immobile
4) l'inquilino è tenuto a corrispondere i canoni di locazione fino all'effettivo rilascio dell'immobile e a tale scopo non può essere usata la cauzione versata, che dovrà essere restituita solo nel momendo della risoluzione del contratto
5) per recedere un contratto d'affitto anticipatamente è necessario il pagamento di una tassa pari a circa 67 euro all'agenzia delle entrate. generalmente questa spesa si ripartisce tra conduttore e locatore, ma è opportuno fare riferimento a ciò che stabilisce il contratto
proprietario
1) la legge 431/98 stabilisce che il proprietario deve comunque aspettare la prima scadenza del contratto (nel caso di un contratto 4+4, i primi quattro anni) e solo allora potrà inviare con un preavviso di sei mesi dalla scadenza una lettera raccomandata. il proprietario è tenuto a restituire la caparra, mentre l'affitto va pagato fino all'ultimo mese in cui si rimane in casa. nel caso in cui l'inquilino rimanga in casa senza pagare l'affitto, la caparra si sconterà dal canone dovuto al proprietario
2) la disdetta anticipata è possibile solo nei seguenti casi: se l'immobile deve essere destinato ad uso privato per se stesso, un figlio o un coniuge; se l'immobile deve essere venduto a terzi; se l'immobile per gravi problemi strutturali deve essere ristrutturato e se il conduttore non usufruisce dell'immobile senza giustificato motivo

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Acquisto prima casa, nuove agevolazioni dalla regione Lombardia

Firmato un protocollo d'intesa tra la regione lombardia e l'associazione bancaria italiana per agevolare l'acquisto della prima casa da parte delle categorie più svantaggiate. ad essere favorite saranno le giovani coppie, le gestanti sole, i genitori soli con uno o più figli minori a carico e le famiglie con almeno tre figli
uno stanziamento di sette milioni di euro servirà per l'abbattimento fino al 2 per cento del tasso di interesse del mutuo per i primi cinque anni di durata del finanziamento. il contributo è rivolto in particolare a giovane coppie che si sono sposate, o si sposeranno, tra il 1 giugno 2012 e il 30 giugno 2015, i cui componenti non abbiano compiuto 40 anni alla data del matrimonio, le donne in attesa del primo figlio, nubili o prive del coniuge per separazione legale senza convivenza, divorzio o decesso, i genitori soli con uno o più figli minori a carico e i nuclei  famigliari con almeno tre figli a carico

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http://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2014/07/14/110081-acquisto-prima-casa-agevolazioni-regione-lombardia

Attestato di Prestazione Energetica, le sanzioni per chi non ha l’APE

 http://www.ediltecnico.it/27194/attestato-prestazione-energetica-sanzioni-per-non-lape/



Ma cosa succede se il proprietario di un immobile che ha l’obbligo di avere l’APE non rispetta le prescrizioni di legge?
Le modifiche intervenute di recente con il decreto legge n. 145/2013 convertito con legge n. 9/2014 non hanno cambiato la situazione relativa alle sanzioni, ma ci pare comunque opportuno ricordare quali sono e, soprattutto, a quanto ammontano.
Attenzione! In questo post parliamo delle sanzioni in cui rischia di incorrere il proprietario di un immobile sul quale vige l’obbligo di dotazione dell’APE. Nei prossimi giorni esamineremo nel dettaglio le sanzioni per il mancato rispetto degli altri obblighi relativi alla certificazione energetica degli edifici (obbligo di allegazione, obbligo di consegna e obbligo di informativa).
1. In caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti (leggi qui cosa si intende per ristrutturazione importante), il costruttore o il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 3.000 euro e non superiore a 18.000 euro.
2. In caso di violazione dell’obbligo di dotare di un APE gli edifici o le unità immobiliari nel caso di vendita, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 3.000 euro e non superiore a 18.000 euro.
3. In caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro.
4. In caso di violazione dell’obbligo di riportare i parametri energetici nell’annuncio di offerta di vendita o locazione, il responsabile dell’annuncio è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3.000 euro.
Il Consiglio nazionale del Notariato ricorda anche che nei casi in cui vige l’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica degli edifici, quest’ultimo è propedeutico al rilascio del certificato di agibilità (sul termine di certificato di agibilità e abitabilità leggi il post pubblicato a giugno 2014 su Ediltecnico.it).
Questo significa che la mancata produzione dell’APE comporta “ulteriori conseguenze negative“.
Infine, si ricorda che non sono previste sanzioni per chi trasferisce un immobile a un soggetto terzo tramite un atto di donazione o comunque a titolo gratuito. Volontà di agevolare i passaggi di immobili tra genitori e figli o dimenticanza da parte del legislatore? Non è dato sapere.
Per approfondire il tema della certificazione energetica degli edifici, invitiamo i lettori a consultare lo studio n. 657/2013/C (aggiornamento maggio 2014) del Notariato e la nostra Pagina Speciale all’Attestato di Prestazione Energetica.