i sette anni di crisi del mattone: com'è cambiato il mercato immobiliare dal 2008 ad oggi

negli ultimi sette anni il mercato italiano ha vissuto una forte crisi che ha segnato una brusca inversione di tendenza rispetto al boom iniziato nel 1998. l'ufficio studi di tecnocasa ha ricostruito l'evoluzione del mercato dal 2008 ad oggi, facendo emergere uno scenario in cui mentre le grandi città conoscono una ripresa delle compravendite, i centri minori sono ancora strangolati dalla crisi
2008-è l'anno di inizo della crisi immobiliare (anche se nelle realtà geografiche del nord e del centro, la contrazione dei valori era già iniziata nel 2007). le compravendite passanod da 806mila a 697mila (-15%)
2009- conosce una performance simile tra nord e sud, mentre la flessione dei prezzi è meno forte al centro dato alla forte contrazione dell'anno precedente. nel sud, le condizioni economiche più svantaggiate diminuiscono la capacità di spesa dei potenziali acquirenti provocando una discesa dei prezzi degli immobili e un aumento della capacità di spesa
2010- l'andamento del mercato immobiliare è abbastanza uniforme nelle diverse aree geografiche, con variazioni percenutali dei prezzi abbastanza simili tra centro, nord e sud
2011: al nord inizia a diminuire la flessione dei prezzi al nord. la sud invece parecchie città- come caserta, cosenza, campobasso ed enna- registrano cali a due cifre
2012- quest'anno si registrano i cali più elevati. secondo l'ufficio studi di tecnocasa "la distanza tra le richieste dei proprietari e la capacità di spesa dei potenziali acquirenti aumenta sempre più e di conseguenza i prezzi immobiliari dimininuiscono ancora. sono sempre le abitaizoni del sud italia a registrare la contrazione più forte dei valori"
2013: continua la flessione dei prezzi degli immobili, ma torna la voglia di comprare casa. i venditori inziano a rendersi conto dei cambiamenti del mercato e sono più disponibili ad abbassare le richieste, perché altrimenti rischiano di aumentare a dismisura i tempi di vendita
2014: nel primo semestre del 2014, i prezzi sono ancora in ribasso. a soffrire di più è il centro italia (-4,5%), seguita dal sud (-3,3%) e dal nord (-2,3%). il segmento della prima casa resiste bene, mentre ci sono segnali di contrazione per la domanda ad uso investimento e per la seconda casa, a causa della forte tassazione su questa tipologia di abitazioni
nell'analisi complessiva, dal 2008 ad oggi le abitazioni del sud hanno perso in media il 22,3%, quelle del centro il 19,9% e quelle del nord il 19,4%. a tenere meglio sono state le grandi città, mentre i prezzi sono crollati nei piccoli centri


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fondo di garanzia per l'acquisto della prima casa, online il modulo per accedere al finanziamento (pdf)

è online sul sito del dipartimento del tesoro il modulo da compilare e presentare alle banche aderenti per avere accesso al fondo di garanzia per l'acquisto o la ristrutturazione della prima casa. il fondo con una dotazione di 650 milioni (che potranno essere incrementati con contributi di regioni e altri enti o organismi pubblici) è destinato alle giovani coppie e ai lavoratori atipici
fondo di garanzia prima casa come funziona
l'articolo 1, comma 48 della legge 27 dicembre 2013 n 147 ha istituito presso il ministrero dell'economia e delle finanze il fondo di garanzia per la prima casa. il fondo con una dotazione di circa 650 milioni serve per garantire l'accensione di mutui ipotecari per l'acquisto, la ristrutturazione o l'accrescimento di efficienza energetica, di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale
per accedere al finanziamento, i soggetti devono recarsi presso le filiali delle banche che aderiscono all'iniziativa e compilare il modello di domanda che sarà poi inoltrato telematicamente al consap, gestore del progetto. la richieste potranno essere presentate da fine dicembre sopo dopo che la banca abbia assicurato l'operatività a favore della propria clientela

fondo di garanzia prima casa, i requisiti
la garanzia è concessa nella misura massima del 50% della quota capitale per un mutuo non superiore a 250mila euro e un tasso calmierato (tasso effettivo globale- teg non superiore al tasso effettivo globale medio-tegm, pubblicato trimestralmente dal mef). a farne richiesta potranno essere le seguenti categorie:
- coppie in cui almeno uno dei due coniugi non abbia superato i 35 anni
- genitori single con figli minore
- precari con meno di trentacinque anni d'età
- inquilini di alloggi sociali
i mutui sono destinati all'acquisto di immobili di superficie non superiore a 95m2 e non di lusso, sono escluse quindi le categorie catastali a1, a8, e a9. alla data di presentazione della domanda di mutuo, il richiedente non deve essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo salvo quelli acquistati per successione o in uso gratuito a genitori o fratelli

fondo garanzie prima le banche aderenti
sul sito del consap è disponibile l'elenco dellle banche aderenti all'iniziativa in base al protocollo d'intesa
scarica il modello

elenco-banche-aderenti-20141126.pdf 


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Affitti alle prostitute...sanzioni e quattro anni di reclusione...

Quanto costa affittare alle prostitute?
Diecimila euro di multa ma soprattutto 4 anni di carcere: questo è il salato conto che la giustizia ha presentato ad un abruzzese condannato per aver favorito la prostituzione, reato previsto e punito dall'art 3 comma 8 della L. 20/02/1958 n. 75 (c.d. "Legge Merlin", dal nome dell'Onorevole che ne presentò il disegno di legge). Benché infatti nel nostro Paese prostituirsi non sia un reato, lo è invece profittarsi dell'altrui meo meretricio, sfruttarlo e, appunto, favorirlo.
Ed è quest'ultima la condotta contestata all'imputato, il quale aveva concesso in affitto alcuni suoi immobili ad un gruppo di prostitute.
Ma il solo locare un'abitazione a chi la userà per esercitarvi il meretricio costituisce di per sé favoreggiamento?
La risposta, negativa, l'abbiamo già illustrata in altre occasioni (Quando l'affitto alla prostituta integra gli estremi del favoreggiamento?), l'ultima delle quali all'indomani di una recentissima pronuncia della Cassazione che ha ribadito questo concetto, la n. 7338 del 04/02/2014.
Affittare non significa necessariamente favorire. Con tale pronuncia infatti il Supremo Collegio ha infatti ricordato come "la mera stipula del contratto di per sé non integra la fattispecie criminosa, in quanto l'atto negoziale, in assenza di altre prestazioni accessorie, riguarda la persona e le sue esigenze abitative, e non costituisce diretto ausilio all'attività di prostituzione" (Cass. Pen., Sez. III, sent. n. 7338 del 04/02/2014). (Carcere per chi affitta l'appartamento ad un gruppo di transessuali.).
Il che vuol dire che non risponde del grave reato di favoreggiamento il proprietario che mette a disposizione delle prostitute un proprio immobile, nemmeno se consapevole dell'uso che ne verrà fatto. Non sarà colpevole sempre che il canone di locazione sia onesto, in linea cioè con i prezzi di mercato: ciò poiché "la stipulazione del contratto non rappresenta un effettivo ausilio per il meretricio" (Cass. Pen., Sez. III, sent. n. 28754 del 20/03/2013).
Ma allora perché una sentenza di condanna, peraltro anche così pesante? Se affittare non è reato, qual è stata la colpa del proprietario condannato a ben 4 anni di carcere?
La risposta è presto detta: la condanna è scattata perché egli ha fatto molto più che semplicemente affittare un appartamento ad un gruppo di prostitute
Il "quid pluris" che integra gli estremi del reato. Il solo affitto di un immobile, si diceva, non costituisce da sé una condotta penalmente rilevante, o meglio non è sufficiente a far scattare il reato di favoreggiamento, potendosi al più parlare in tal caso di tolleranza, punita dal comma 2 dello stesso art. 3 della L. 75/1958. Ma perché il locatore sia colpevole del delitto di favoreggiamento è invece necessario che faccia anche di più, che fornisca cioè "prestazioni accessorie che esulino dalla stipulazione del contratto ed in concreto agevolino il meretricio" (Cass. Pen., Sez. III, sent. n. 33160 del 19/02/2013).
Tali prestazioni possono essere di vario genere, e passare da attività decisamente partecipative all'esercizio dell'attività di prostituzione (ad esempio l'esecuzione di inserzioni pubblicitarie, la fornitura di profilattici, la ricezione dei clienti: Cass. Pen., Sez. III, sent. n. 7338/2014) a comportamenti decisamente meno invasivi ma ciononostante valutabili come aiuto, favoreggiamento alla prostituzione.
Tra questi vi sono quelli compiuti dal nostro imputato abruzzese, il quale infatti non si era limitato ad affittare a prezzo di mercato i propri immobili a delle prostitute, ben sapendo che queste avrebbero utilizzato gli appartamenti per il loro "lavoro", ma si era prodigato per favorirlo al massimo, addirittura predisponendo "un allestimento specifico degli appartamenti diretto a ottimizzare il loro utilizzo per la prostituzione, collocandosi letti matrimoniali anche nelle cucine" (Cass. Pen., Sez. III, sent. n. 47387 del 18/11/2014).
Locatore di giorno, imprenditore della prostituzione di notte. Il Tribunale, con giudizio confermato in appello, ha verificato e ritenuto che il locatore, lungi dall'essersi limitato al solo affittare delle proprie abitazioni alle lucciole, era invece "colui che tirava i fili di tutta una organizzazione che favoriva l'attività delle prostitute sue inquiline" (Cass. Pen., Sez. III, sent. n. 47387 del 18/11/2014).
Ciò è quanto emerso dalle intercettazioni telefoniche che hanno inchiodato il locatore alle proprie responsabilità, derivanti non tanto dall'aver fittato a delle prostitute ma dall'aver fatto anche in modo che queste potessero, all'interno dei suoi appartamenti, svolgere al meglio il meretricio. Con ciò, quindi, favorendolo, proprio come vietato dal reato contestatogli che testualmente punisce "chiunque in qualsiasi modo favorisca o sfrutti la prostituzione altrui" (art. 3 comma 8 della L. 75/1958).
Ed il prezzo di questa condotta, adesso lui lo sa, è davvero alto

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10 domande che devi assolutamente fare prima di comprare casa..

la compravendita di una casa è una delle scelte più importanti che si può fare nel corso di una vita. ecco perché prima di avventurarsi nell'acquisto è importante fare (e farsi) 10 imprescindibili domande
1) chi è l'effettivo proprietario dell'immobile? è necessario verificare che il venditore sia l'unico intestatario dell'immobile e che sulla casa non pendano ipoteche o mutui o la casa non sia coinvolta in cause giudiziarie. anche scoprire perché il proprietario vuole vendere può aiutare nelle trattative
2) tutta la documentazione urbanistica è in regola? è importante accertarsi che tutti i documenti urbanistici siano in regola. in particolare bisogna verificare l'effettiva esistenza del permesso di costruire, che l'immobile sia effettivamente accatastato e che la planimetria catastale rispecchi la situazione di fatto. inoltre bisogna escludere eventuali abusi edilizi e se esistono piccole difformità sanabili ad occuparsene dovrebbe essere il venditore
3) qual è l'effettiva superficie abitabile? la superficie commerciale è sempre superiore a quella calpestabile. un appartamento di 170 m2 può avere una superficie commerciale di 150 m2
4) qual è la classe energetica? secondo le nuove regole sull'ape (attestato di prestazione energetica), il venditore è obbligato a fornire la documentazione che attesta la classe energetica dell'immobile
5) tutti gli impianti sono a norma? per gli impianti realizzati dopo il 2008 dovrà essere fornita una certificazione di conformità, per quelli precedenti basta il certificato di rispondenza
6) il venditore ha pagato tutte le spese condominali che gli spettano? nel caso qualcosa sia rimasto in sospeso, il compratore può vedersi addebitare le spese dei due anni precedenti
7) sono previsti interventi di manutenzione straordinaria? interventi di manutenzione straordinaria (come il rifacimento del tetto) possono costituire un'ingente spesa di denaro. ecco perché è meglio accertarsi sulle spese già deliberate (che spettano a chi vende) o quelle già programmate in futuro
8) oltre al costo dell'immobile, si dovranno sostenere altre spese? se l'acquisto è stato effettuato tramite l'intermediazione di un'agenzia, bisognerà aggiungere anche la commissione dell'agente, ma anche il costo del rogito dal notaio e le tasse di compravendita
9) qual è l'ammontare della caparra? la caparra si versa al momento della firma del preliminare d'acquisto e può corrispondere al 10 o 15% del prezzo pattuito
10) quanto costa la rata del mutuo? per sostenere l'acquisto di un immobile molto spesso si accende un mutuo, per poter essere sostenibile la rata del finanziamento non deve essere superiore al 30% del reddito mensile famigliare


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il decreto sblocca italia è legge: lavori in casa solo con la comunicazione, nuove regole per il rent to buy, detrazioni iperf per chi acquista una casa e l'affitta..

con la pubblicazione in gazzetta ufficiale di martedì 11 novembre, è finalmente diventato legge il decreto sblocca italia che contiene importanti misure per il settore edilizio. vediamo quali sono le novità principali della legge 11 novembre 2014, n 164
il decreto sblocca italia contiene importanti novità per il settore edilizio, tra le quali possiamo ricordare

1) lavori in casa solo con la comunicazione

2) detrazioni iperf per chi acquista una casa e l'affitta

3) nuove regole per il rent to buy

4) regolamento unico edilizia

visualizza il testo completo del decreto sblocca italia in gazzetta ufficiale


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5 cose a cui fare attenzione quando si vuole ristrutturare una casa

negli annunci che sponsorizzano vecchie case spesso viene indicato il fatto che gli immobili in questione si prestano a grandi interventi di ristrutturazione. ma questo non sempre è vero. bisogna, infatti, tener presente tutta una serie di fattori interni ed esterni. andiamo ad analizzare i cinque principali elementi da analizzare quando si vuole ristrutturare un'abitazione
1 - la superficie utile: per capire qual è effettivamente la superficie utile, quella calpestabile, ossia quella da poter sfruttare, è necessario dotarsi di un metro ed effettuare le dovute misure. solo così si potrà conoscere effettivamente quanti sono i m2 utilizzabili
2 - il progetto di sviluppo: per capire quanto e come è possibile modificare gli ambienti interni di una casa è necessario tener ben presente la posizione di alcuni elementi, come la porta di ingresso o le finestre
3 - elementi fissi: all'interno di un'abitazione ci sono alcuni elementi che non possono essere spostati o eliminati, i muri portanti ad esempio, ma anche le tubature. tenere conto di tutti questi fattori è indispensabile per realizzare un progetto di ristrutturazione
4 - problemi di conservazione generale: ci sono poi i problemi di conservazione generale, che non possono essere risolti con una semplice ristrutturazione. si tratta, ad esempio, dei difetti strutturali
5 - distribuzione equilibrata: quando si vuole ristrutturare una casa, al di là delle proprie aspirazioni e dell'interesse per i progetti più avveniristici, quello che è davvero importante è puntare a una distribuzione equilibrata degli ambienti. ci sono poi casi particolari, ma in genere un'abitazione deve essere armoniosa e funzionale
acquistare una vecchia casa e ristrutturarla completamente così come piace permette di risparmiare un po' di denaro e di vedere soddisfatti i propri desideri, a patto che si rispettino alcune regole e si faccia attenzione ad alcuni aspetti importanti. solo così si eviterà di dover rimpiangere la scelta fatta

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quali sono e come si calcolano le imposta sulle donazioni immobiliari...

anche gli atti di donazione e di trasferimento a titolo gratuito degli immobili sono soggetti a imposizione fiscale. ecco quali sono e come si calcolano
aliquote imposta donazione
per calcolare l'imposta sulle donazioni si applicano le stesse aliquote previste per le successioni che variano a seconda del rapporto di parentela intercorrente tra il donante e il beneficiario
- 4% per i coniugi e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 1.000.000 di euro
-6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 100.000 euro
- 6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia) per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado
-8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia) per le altre persone
se il beneficiario è una persona portatrice di handicap grave, riconosciuto come tale ai sensi della legge n 104/1992, l'imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro
gli importi essenti dall'imposta (la franchigia) sono aggiornati ogni quattro anni, in base all'indice del costo della vita
imposta di registro ipotecaria e catastale donazione
sulle donazioni di un bene immobile o di un diritto reale immobiliare sono dovute, inoltre
- l'imposta ipotecaria, nella misura del 2% del valore dell'immobile
- l'imposta catastale, nella misura dell'1% del valore dell'immobile
agevolazioni prima casa donazione
per le donazioni di "prima casa" si applicano le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna. l'agevolazione prima casa a titolo di donazione non preclude la possibilità di chiedere nuovamente il regime di esenzione in caso di successivo, eventuale acquisto a titolo oneroso di altro immobile (soggetto ad imposta di registro). l'agevolazione prima casa fruita per l'acquisto di immobili per donazione preclude ulteriore acquisti agevolati a titolo gratuito, salvo che tali acquisti abbiano per oggetto quote dello stesso immobile


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locatore, come e quando è possibile la disdetta anticipata del contratto d'affitto...

nei contratti di locazione ad uso abitativo con la formula 4+4 anche il locatore ha la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto di affitto. ma la revoca - che deve essere inviata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza con una raccomandata a.r. - può avvenire solo per specifici motivi individuati dalla legge
motivi disdetta anticipata contratto di locazione
i motivi per cui il proprietario può inviare disdetta anticipata all'inquilino sono individuati dall'art 3, comma 1 della legge n 431/98. "il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi"
quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. in tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392
è essenziale naturalmente che il motivo alla base della comuncazione sia reale: sempre lo stesso articolo infatti recita che "qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito"
come comunicare la disdetta
la disdetta deve essere comunicata tramite raccomandata a.r. all'inquilino. secondo la recente sentenza della corte di cassazione n 13199 del 26 luglio 2012 non è necessario utilizzare una particolare formula nella lettera, ma è sufficiente che sia chiaro l'intento rescissorio

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le agevolazioni per chi acquista una casa e l'affitta...

l'articolo 21 del decreto sblocca italia ha introdotto un'importante agevolazione per chi acquista casa da destinare all'affitto. infatti chi compra un immobile a destinazione residenziale di nuova costruzione o oggetto di interventi di ristrutturazione, ha diritto a una detrazione irpef del 20% per una spesa massima di 300 mila euro. ma ci sono delle condizioni da rispettare
la detrazione irpef
nell'articolo 21 intitolato "misure per l'incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione" è previsto un bonus per chi acquista, dal 1 gennaio al 31 dicembre 2017, immobili a destinazione residenziale- che siano di nuova costruzione oppure oggetto di interventi di ristrutturazione, cedute da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie. tale bonus consiste in una deduzione dal reddito complessivo pari al 20% del prezzo di acquisto dell'immobile che risulta dall'atto di compravendita
il limite massimo di spesa è di 300.000 euro e l'agevolazione è prevista solo per le persone fisiche e non per chi esercita attività commerciali. stesso limite di spesa è valido non solo per chi acquista, ma anche per chi sostiene le spese per costruire un immobile a destinazione residenziale sull'area edificabile che già possiede il contribuente prima che inizino i lavori o sulla quale è già stato riconosciuto il diritto di costruire
le condizioni per usufruire del bonus
per poter usufruire del bonus ci sono però delle condizioni da rispettare:

• l'immobile acquistato o costruito su aree edificabili deve essere messo in locazione per almeno otto anni continuativi a canone concordato entro sei mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori
• se per motivi non imputabili al locatore, il contratto d'affitto si risolve prima degli 8 anni ne deve essere stipulato un altro entro un anno
• il contratto non può essere stipulato tra genitore e figlio, quindi non devono esistere rapporti di parentela di primo grado tra inquilino e proprietario
• l'immobile deve essere a destinazione residenziale e non può essere classificato o classificabile nelle categorie catastali a/1, a/8 e a/9, quindi non può essere un immobile di lusso, signorile o di pregio
• l'immobile non deve essere ubicato nelle zone che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale, in quelle destinate a nuovi complessi insediativi o a nuovi insediamenti per impianti industriali e per usi agricoli
• l'immobile deve appartenere alle classi energetiche a o b

la deduzione deve essere ripartita in 8 quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d'imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione è non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste dalla legge


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nuovo libretto di impianto: il vademecum per le famiglie

dal 15 ottobre è entrato in vigore il nuovo libretto d'impianto per la casa, che prevede due importanti novità. la prima è che verranno considerati tutti gli impianti presenti nell'abitazione, non solo caldaie e sistemi di riscaldamento, ma anche sistemi di climatizzazione o impianti solari; la seconda è che questa nuova disposizione prevede una diagnosi completa per verificare sicurezza, salubrità e igiene. domotecnica ha elaborato un utile vademecum per chiarire qualsiasi dubbio 
come si ottiene un libretto d’impianto?
innanzitutto va precisato che con il 15 ottobre non deve scattare la ‘corsa al libretto’ per mettersi in regola. la normativa prevede, infatti, che a partire da questa data, e secondo le scadenze di manutenzione degli impianti già regolamentate dalle singole regioni, ogni cittadino si doti del libretto d’impianto, che affianca quello vecchio che non deve essere buttato. in ogni abitazione ci saranno perciò due tipologie di libretti: uno per il rapporto sull’efficienza in cui registrare le prestazioni degli impianti e uno per l’uso e la manutenzione per la sicurezza che indica gli interventi di controllo ed eventuale manutenzione per garantirne la sicurezza e la salubrità. “ogni cittadino dovrebbe provvedere in maniera indipendente a cercare e compilare il proprio libretto d’impianto, ma questo è un’utopia – precisa epis – per ovviare al problema sarà sufficiente durante il prossimo controllo dell’impianto di riscaldamento richiederlo al manutentore che verrà a casa”
chi deve chiamare il manutentore? chi è il responsabile dell’impianto?
il responsabile d’impianto (di riscaldamento e climatizzazione) è l’occupante dell’abitazione a qualunque titolo, quindi il proprietario nel caso di abitazione privata e l’inquilino in caso di affitto. fa eccezione l’affittuario in un condominio con riscaldamento centralizzato, dove la responsabilità è dell’amministratore. se è però presente nell’appartamento un impianto di climatizzazione estiva, la responsabilità è dell’affittuario che deve farne verificare la sicurezza
come scegliere il manutentore?
per effettuare i nuovi controlli di sicurezza, è necessario rivolgersi a manutentori o installatori in possesso dei necessari requisiti di legge (lettere c, d ed e del decreto 37/08, ex 46/90) ovvero che siano abilitati per operare su impianti di riscaldamento e di climatizzazione, su impianti idrosanitari, e che possano realizzare, manutenere e controllare cisterne e condutture di gas allo stato liquido o aeriforme all’interno degli edifici. “per tutelarsi i cittadini possono richiedere al manutentore di esibire il modulo della camera di commercio che certifica i suoi requisiti e la sua professionalità”, spiegaepis
una volta chiamato l’installatore o il manutentore, cosa aspettarsi? cosa verrà verificato e quanto costa l’uscita del tecnico?
il tecnico effettuerà un controllo e un’eventuale manutenzione, monitorando le funzionalità dell’impianto, verificandone il rendimento e la salubrità, controllando non solo caldaie e generatori di caldo o freddo, ma ogni componente dell’impianto. se un intervento di controllo su un impianto domestico variava in media tra i 100 e i 120 euro,con l’aggiunta dei controlli e della sanificazione, prevista dal nuovo libretto, una famiglia con una caldaia collegata a 4/5 caloriferi ed un impianto di climatizzazione con 2 o 3 split verrà a spendere mediamente 200 euro. “un costo superiore che vale però la garanzia di sicurezza degli impianti” prosegue epis
a chi spetta il pagamento del controllo e della manutenzione?
dato che il responsabile è l’occupante, sia che esso sia proprietario o inquilino, deve farsi carico delle spese del controllo e della manutenzione, come è avvenuto fino a oggi. “chi è in affitto – precisa epis – dovrà farsi carico delle sole spese ordinarie. le spese straordinarie, come la sostituzione di tecnologie o interventi significativi sull’impianto che verranno indicati dal manutentore, sono a carico del proprietario dell’appartamento”.

cosa succede a chi non effettua questi interventi?
per i cittadini è prevista una sanzione che parte dai 500 euro e arriva sino ai 3mila euro. anche per l’installatore che comunica in maniera errata o incompleta l’esito del controllo è prevista una multa che va dai mille ai 6mila euro

ogni quanto verranno effettuati questi controlli?
la manutenzione per l’efficienza, e quindi la sua periodicità, rimarrà a discrezione delle singole regioni e potrebbe variare dai due ai quattro anni (salvo indicazioni diverse). mentre per tutto ciò che riguarda la manutenzione e la verifica della sicurezza e salubrità fa fede quando indicato dal manutentore. “spetterà al tecnico indicare la frequenza di questi controlli, anche se – salvo eccezioni – si tratterà di una revisione annuale” prevede lorenzo epis.
a chi verrà comunicato l’esito della diagnosi effettuata e come avverranno le verifiche?
il rapporto di controllo verrà inviato dal manutentore agli enti preposti. le verifiche non verranno più effettuate a campione, ma si partirà da coloro che non hanno effettuato gli interventi e del cui impianto non è arrivata alcuna notifica al catasto preposto. a seguire verranno effettuati controlli sugli impianti ‘segnalati’.
sono in affitto, il manutentore segnala la necessità di opere straordinarie di cui deve farsi carico il proprietario di casa: se non vengono effettuate e sono oggetto di controllo cosa succede? l’occupante dovrà inviare al proprietario copia del libretto d’impianto, in cui sono richieste dal tecnico le opere di manutenzione straordinaria, chiedendo che vengano effettuate. in caso di controllo, il libretto di controllo è un vero e proprio documento di garanzia in cui vengono registrati non solo i dati dell’occupante, ma anche quelli del proprietario: gli enti preposti saranno dunque a conoscenze delle responsabilità ascrivibili a ciascuno soggetto
il libretto d’impianto può far emergere le situazioni più critiche, come impianti non a norma e pericolosi anche per i vicini?
“la scarsa manutenzione degli impianti è infatti spesso al centro di episodi di cronaca nera ma il libretto d’impianto è uno strumento che può contribuire a denunciare situazioni abitative critiche – conclude epis – questo perché da un lato i controlli si concentreranno su chi non ha fatto l’intervento, dall’altro perché il manutentore è tenuto a riportate agli enti preposti anomalie degli impianti, da risolvere entro un determinato lasso di tempo.”


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IL TUO CONSULENTE IMMOBILIARE: Pignoramenti prima casa equitalia, la cassazione c...

IL TUO CONSULENTE IMMOBILIARE: Pignoramenti prima casa equitalia, la cassazione c...: confermando l'interpretazione originaria di equitalia - favorevole all'applicazione retroattiva delle norme del decreto del fare - ...

Pignoramenti prima casa equitalia, la cassazione conferma la retroattività dello stop...

confermando l'interpretazione originaria di equitalia - favorevole all'applicazione retroattiva delle norme del decreto del fare - la cassazione ha confermato che lo stop ai pignoramenti dell'abitazione principale si riferisce anche a quelli iniziati prima del 21 agosto 2013, data di entrata in vigore della legge 69/2013
iter del provvedimento
il decreto legge 69/2013 approvato dal governo letta ha stabilito che l'abitazione principale del debitore - se a destinazione catastale abitativa, immobile non di lusso e unico immobile posseduto- non può essere pignorata. il decreto del fare,  stabilisce che in ogni caso non si possa procedere all'esproprazione forzata se il debito non ammonta almeno a 120mila euro e se l'ipoteca non è stata iscritta almeno sei prima senza che il debito sia stato estinto. inoltre prevede che prima che un bene possa essere messo in vendita devono trascorrere 200 e non 120 giorni. in ogni caso i beni utilizzati dal debitore per il proprio lavoro possono essere pignorati solo con specifiche limitazioni
con la direttiva del 1 luglio 2013, aveva proposto l'interpretazione secondo cui la norma si applicasse anche per i pignoramenti già avvenuti. per questa ragione aveva invitato le società del gruppo a sospendere le azione esecutive in attesa di futuri chiarimenti. il 7 maggio 2014, però, in risposta a un'interrogazione parlamentare il mef aveva precisato che la norma si applicava solo a partire dal 22 giugno 2013 e non ai pignoramenti precedenti. per questa ragione si dava ripresa alle attività esecutive
la sentenza della cassazione
con la sentenza 19270, la suprema corte ha nella sostanza confermato la prima interpretazione di equitalia. la modifica del decreto del fare si applica anche sui procedimenti in corso al 21 agosto 2013, non ancora conclusi. per questa ragione, il vincolo di indisponibilità dell'immobile deve essere cancellato  su ordine del giudice o su iniziativa dell'agente della riscossione. nella causa in discussione, è da segnalare che la società di equitalia aveva già provveduto spontaneamente a cancellare il pignoramento, chiedendo la cessazione della materia del contendere


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tasi, ultimi giorni prima della scadenza. le risposte agli otto dubbi last minute

è iniziato il conto alla rovescia. giovedì 16 ottobre è l'ultimo giorno utile per il pagamento della tasi 2014 in quei comuni che hanno deliberato le aliquote entro il 10 settembre. per chi ha deciso di rimandare il versamento e viene assalito dai dubbi dell'ultimo minuto, ecco le risposte alle domande più frequenti
tasi, chi la paga
dovranno corrispondere la tasi i possessori e i detentori a qualsiasi titolo del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie. in caso di locazione finanziaria, la tasi è duvuta dal locatario finanziario, fino alla riconsegna dell'immobile. per gli immobili in multiprorietà, l'imposta deve essere corrisposta dall'amministratore, che si rivarrà sui possessori in ragione della loro quota di possesso
tasi, su quali immobili
la tasi è dovuta su prima e seconda casa, fabbricati e aree fabbricabili (ad eccezione dei terreni agricoli), secondo le definizioni proprie dell'imu. si considera prima casa anche quella assimiliata per legge o per regolamento comunale
tasi, come si calcola
per calcolare la tasi si deve partire dalla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente (che per l'abitazione è 160). alla base imponibile si applicano le aliquote decise dai comuni e le detrazioni
tasi, le aliquote
le aliquote sono quelle approvate dai comuni entro il 10 settembre e pubblicate sul sito del ministero delle finanze
tasi, le detrazioni
la normativa nazionale ha dato ai comuni che introducono detrazioni per la prima casa la possibilità di innalzare l'aliquota massima della tasi dal 2,5 al 3,3 per mille. non si tratta però di una detrazione fissa come nel caso dell'imu, un fatto che ha dato origine a una miriade di agevolazione diverse da municipio a municipio
tasi per i comproprietari
ogni proprietario pagherà a seconda della propria quota di possesso e della destinazione d'uso. il comproprietario che la utilizza come abitazione principale, dovrà appliare l'aliquota prevista per la prima casa e la detrazione. l'altro compropretario dovrà utilzzare l'aliquota prevista per gli altri immobili
tasi, solidarietà
il principio di solidarietà implica che in caso di diversi possessori di uno stesso immobile, in caso di mancato pagamento, il comune potrà richiedere l'imposta integralmente ad uno degli altri possessori. stessa cosa per i detentori. il principio di solidarietà non vale tra inquilini e proprietari, pertanto il proprietario non potrà essere responsabile del mancato versamento da parte dell'inquilino
tasi, casa occupata da possessore e detentore
nel caso di fabbricato utilizzato oltre che dal proprietario anche da altri soggetti- come badante, convivente, ma anche coniuge e figli non comproprietari-. la tasi sarà dovuta solo dal possessore


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IL TUO CONSULENTE IMMOBILIARE: Tasi, quattro elementi e un esempio pratico per ca...

IL TUO CONSULENTE IMMOBILIARE: Tasi, quattro elementi e un esempio pratico per ca...: il 16 ottobre scade il termine per il pagamento della prima rata tasi nei comuni che hanno approvato entro il 10 settembre le aliquote. per...

Tasi, quattro elementi e un esempio pratico per capire come si calcola...

il 16 ottobre scade il termine per il pagamento della prima rata tasi nei comuni che hanno approvato entro il 10 settembre le aliquote. per calcolare l'importo sono necessari quattro elementi fondamentali: rendite catastali, aliquote, detrazioni e la percentuale dell'inquilino. per aiutarti ti forniamo anche un esempio pratico
in quei comuni che hanno deliberato le aliquote entro il 10 settembre, la prima rata dell'imposta sui servizi indivisibili dovrà essere versata entro il 16 ottobre. chiunque voglia versare l'imposta sui servizi indivisibili dovrà avere a disposizione quattro elementi fondamentali
rendita catastale- per calcolare la base imponibile della tasi si parte dalla rendita catastale, si rivaluta del 5% e si moltipla il risultato per il coefficiente che varia in base al tipo di immobile (ad esempio è 160 per le abitazioni)
aliquote- alla base imponibile così ottenuta si applicano le aliquote decise dai comuni. attenzione alla differenza tra prima e seconda casa o a casi particolari come il comodato d'uso
detrazioni- i comuni avevano la facoltà di introdurre delle detrazioni sulla tasi della prima casa
percentuale inquilino- nel caso di immobili locati, l'inquilino dovrà pagare una percentuale che va dal 10 al 30% dell'imposta dovuta. ecco una guida per l'inquilino
esempio pratico
facendo l'esempio di un appartamento ubicato nel comune di roma con una rendita catastale di 700 euro. in primis si dovrà rivalutare la rendita del 5%, ovvero moltiplicarla per 1,05%. se si tratta di un'abitazione ad uso civile si moltiplica per 160. sulla base imponibile così ottenuto si applicano aliquote e percentuali
il comune di roma ha deliberato un'aliquota del 2,5 per mille per le prime case. in questo caso, quindi si arriva a una tasi sulla prima casa di 294 euro, da dividere in dure rate (una da corrispondere a ottobre e l'altra a dicembre)

CALCOLO TASI

Bloccati i pignoramenti di Equitalia in fase di Esecuzione...

La Corte di Cassazione, con la sentenza 19270/2014 , tornando sull'argomento, ha stabilito che la norma che impedisce ad Equitalia di pignorare la prima casa è applicabile a tutti i procedimenti, compresi quelli avviati prima dell'entrata in vigore del Decreto del Fare.
Le novità introdotte dal Decreto del Fare.
Il d.l. n. 69/2013, noto come il Decreto del Fare, con l'art. 52, rubricato "riscossione mediante ruolo", ha apportato delle importanti modifiche al d.P.R. n.602/1973.
Circa gli artt. 76 (Espropriazione immobiliare) e 77 (Iscrizione di ipoteca), del succitato d.P.R., si individuano, in particolare, queste novità:

• è inibita la possibilità,all'Agente della riscossione, di procedere ad esecuzione forzata sulla prima ed unica casa di abitazione, in cui il debitore risiede anagraficamente, a fronte di debiti iscritti a ruolo.
• Invero, ad eccezione dei casi in cui l'immobile sia di lusso o comunque classificato nelle categorie catastali A/8 e A/9 (ville e castelli);
• il limite del credito complessivo necessario per procedere ad esecuzione forzata per le abitazioni non prima casa o di lusso e delle succitate categorie catastali è elevato ad € 120.000,00.
• È fatta salva, però, la possibilità di iscrivere ipoteca anche al di sotto di tali soglie ed anche sulle prime case, solo a fini cautelari e per la tutela dei crediti iscritti a ruolo laddove l'esecuzione fosse avviata da terzi;
• Inoltre, è stabilito che l'espropriazione possa essere avviata solo nel momento in cui sia stata preventivamente iscritta l'ipoteca ex art. 77 del d.P.R. n. 602/73 e siano decorsi 6 mesi dall'iscrizione senza che il debito sia stato estinto.

Il caso.
L'Agente della riscossione, EQUITALIA ESATRI SPA, ricorreva per la cassazione della sentenza del Tribunale di Milano che aveva accolto l'opposizione all'esecuzione immobiliare esattoriale, proposta da una contribuente, avverso il pignoramento dell'usufrutto vitalizio di un appartamento.
In seguito, con una memoria depositata ai sensi dell'art. 378 cod.proc. civ., Equitalia ha fatto presente che, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 52, comma l, lett. g), del d.l. 21 giugno 2013 n. 69, che ha modificato l'art. 76 del D.P.R. n. 602 del 1973, ritenuto applicabile al caso di specie, aveva provveduto alla cancellazione del pignoramento ed ha chiesto la dichiarazione della cessazione della materia del contendere.
A sua volta, la contribuente, sempre con memoria depositata ex art. 378 cod.proc. civ., ha richiamato la normativa sopravvenuta, che, a suo dire, comporterebbe l'impignorabilità da parte dell'agente della riscossione della casa di abitazione,quando sia l'unico immobile di proprietà del debitore, che vi risieda anagraficamente; ha convenuto sulla sussistenza dei requisiti per l'applicazione, nella specie, del nuovo testo dell'art. 76 del D.P.R. n. 602 del 1973.
Da non perdere: Stop al pignoramento della prima casa anche per banche e finanziarie in presenza di clausole abusive
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 19270/2014, dichiarava inammissibile il ricorso per carenza di interesse, essendo cessata la materia del contendere.
Riferimenti normativi.
Il comma 1, dell'art. 76, dopo le modifiche apportate dispone che:
"1. Ferma la facoltà di intervento ai sensi dell' articolo 499 del codice di procedura civile , l'agente della riscossione:
a) non da' corso all'espropriazione se l'unico immobile di proprietà del debitore, con esclusione delle abitazioni di lusso aventi le caratteristiche individuate dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, e comunque dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9, è adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente;
a-bis) non dà corso all'espropriazione per uno specifico paniere di beni definiti "beni essenziali" e individuato con decreto del Ministero dell'economia e delle finanze d'intesa con l'Agenzia delle entrate e con l'Istituto nazionale di statistica ;
b) nei casi diversi da quello di cui alla lettera a), può procedere all'espropriazione immobiliare se l'importo complessivo del credito per cui procede supera centoventimila euro. L'espropriazione può essere avviata se è stata iscritta l'ipoteca di cui all'articolo 77 e sono decorsi almeno sei mesi dall'iscrizione senza che il debito sia stato estinto".
Il principio di diritto posto alla base della decisione.
La Suprema Corte, nella succitata sentenza, ha rilevato che la lettera a), del novellato art. 76, non preveda un'ipotesi di impignorabilità.
La lettera della legge, secondo gli Ermellini, non sancisce che l'unico immobile di proprietà del debitore adibito a sua abitazione sia "impignorabile" ovvero non assoggettabile ad espropriazione, infatti, "non appare rivolta a dettare una disciplina peculiare del bene, in sé considerato, ma piuttosto a regolare l'azione esecutiva dell'agente della riscossione […]
Il testo del nuovo primo comma dell'art. 76 corrobora la conclusione che non si tratti di un'ipotesi di impignorabilità, laddove, nella stessa lettera a), sancisce che l'agente della riscossione «non dà corso all'espropriazione…».
L'espressione consente di argomentare nel senso che il legislatore voglia evitare il risultato tipico del processo esecutivo immobiliare, vale a dire la perdita, in capo al debitore esecutato, dell'unica casa di sua proprietà, nella quale abbia la residenza. Risulta perciò coerente l'uso di un'espressione, quale è quella di non «dare corso», che consente di comprendervi sia l'impedimento all'inizio del processo esecutivo che l'impedimento alla sua prosecuzione…"
Ne consegue che la norma che impedisce ad Equitalia l'espropriazione della prima casa è applicabile a tutti i procedimenti di esecuzione in corso, anche se posti in essere in un momento precedente all'emanazione del novellato art. 76.
Continua la Suprema Corte: "…Dal momento che la norma disciplina il processo esecutivo esattoriale immobiliare, e non introduce un'ipotesi di impignorabilità «sopravvenuta» del suo oggetto, la mancanza di una disposizione transitoria comporta che debba essere applicato il principio per il quale nel caso di successione di leggi processuali nel tempo, ove il legislatore non abbia diversamente disposto, in ossequio alla regola generale di cui all'art. 11 delle preleggi, la nuova norma disciplina non solo i processi iniziati successivamente alla sua entrata in vigore ma anche i singoli atti, ad essa successivamente compiuti, di processi iniziati prima della sua entrata in vigore…".
Dunque, la Suprema Corte stabilisce che: "in tema di espropriazione immobiliare esattoriale, qualora sia stato eseguito il pignoramento immobiliare mediante la trascrizione e la notificazione dell'avviso di vendita […], ed il processo sia ancora pendente alla data del 21 agosto 2013 […], l'azione esecutiva non può più proseguire e la trascrizione del pignoramento va cancellata, su ordine del giudice dell'esecuzione o per iniziativa dell'agente della riscossione, se l'espropriazione ha ad oggetto l'unico immobile di proprietà del debitore, che non sia bene di lusso e sia destinato ad abitazione del debitore, il quale ivi abbia la propria residenza anagrafica".
Di conseguenza, in caso di sopravvenuta improcedibilità dell'azione esecutiva avente ad oggetto l'unico immobile di proprietà del debitore da parte dell'agente della riscossione ai sensi dell'art. 76 novellato, l'improcedibilità del processo esecutivo comporta la cessazione della materia del contendere sull'opposizione all'esecuzione concernente la pignorabilità del bene.
La diversa posizione assunta dal MEF.
Nel maggio scorso, sull'argomento,nel corso di un question time svoltosi presso la Commissione Finanze della Camera dei Deputati,si era espresso il Ministero dell'Economia rilasciando un parere di segno totalmente contrario.
Il MEF aveva chiarito che non ci fossero le condizioni per considerare la norma retroattiva ma che la stessa riguardasse i pignoramenti successivi alla sua emanazione.
Ciò avrebbe implicato che solo le espropriazioni avviate dopo il 21 giugno del 2013 sarebbero state bloccate: quelle precedenti, al contrario, avrebbero seguito il classico iter.
Da quanto sopra esposto si evince, però, che la posizione è stata completamente smentita dalla pronuncia della Corte di Cassazione che, con la sentenza in oggetto, ha chiarito che la tutela sulla prima casa introdotto dal Decreto del Fare non ha limiti temporali, agendo anche sui procedimenti antecedenti all'introduzione dell'articolo 52, comma 1, lettera g, del d.l. n. 69/2013.

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Affitto con riscatto, nello sblocca italia nuove e importanti tutele per l'acquirente. l'analisi del notariato (pdf)

l'articolo 23 del decreto sblocca italia ha introdotto importanti novità nel regime del rent to buy, meglio conosciuto come affitto con riscatto. oltre ad estendere a tutti i contratti, non solo a quelli di edilizia sociale, la possibilità per l'acquirente di optare per l'acquisto dell'immobile dopo sette anni e di scomputare dal prezzo di vendita i canoni di locazione, ha anche aggiunto altre importanti tutele a favore dei conduttori e potenziali compratori. a fare il punto della situazione è stato il consiglio nazionale del notariato, che ha diffuso le prime note interpretative sull'istituto
il decreto sblocca italia introduce importanti novità per gli acquirenti che si avvalgono della formula "rent to buy", i quali maturano un vero e proprio diritto alla compravendita dell'immobile. ma a tutela dei potenziali compratori ci sono anche altre garanzie, sottolineate positivamente dall'analisi del notariato. in particolare
- obbligo di trascrizione: ricalca la disciplina della trascrizione del contratto preliminare, ma con un prolungamento della durata (il termine di tre anni è elevato a tutta la durata del contratto e per un periodo non superiore a dieci anni). in questo modo i contratti di rent to buy avranno la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata. non si possono fare in rent to buy immobili che siano ipotecati (a meno di non frazionare l'ipoteca e attribuire al conduttore, mediante accollo, una quota del mutuo stipulato dal costruttore)
la trascrizione prevede inoltre che una parte dei canoni vengano imputati a garanzia dei crediti del futuro acquirente in caso di inadempimento del venditore
- in caso di fallimento: il decreto sblocca italia rinvia sia all'art 67 comma 3 della legge fallimentare (escludendo, in caso di fallimento del concedente, la revocatoria a tutela del conduttore con diritto all'acquisto che abbia trascritto), sia all'art 72 rimettendo al curatore, in caso di fallimento del conduttore, la valutazione sull'opportunità di continuare con il rapporto
- disciplina fiscale: il consiglio nazionale del notariato ritiene che possano applicarsi i principi espressi dall'agenzia delle entrate in una consulenza data a febbraio 2014 all'ordine dei commercialisti di monza. in caso di acquisto dal costruttore, ai fini iva la base imponibile del prezzo di vendita non dovrà ricomprendere quanto già versato a titolo di canone di locazione


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DECRETO-LEGGE 12 settembre 2014, n. 133

E' entrato ufficialmente in vigore il decreto sblocca italia che contiene importanti novità per il settore casa. le più importanti riguardano le agevolazioni fiscali per chi acquista un alloggio e lo mette in affitto e quelle per chi usufruisce della formula rent to buy, queste ultime estese ora a tutti i contratti e non solo a quelli di edilizia sociale
articolo 21. detrazioni fiscali acquisto abitazioni da dare in locazione
secondo il decreto chi acquista un alloggio e lo mette in affitto a canone concordato per almeno otto anni, podrà godere di una deduzione irpef pari al 20% del prezzo di acquisto dell'immobile sino a una spesa massima di 300mila euro. il beneficio viene ripartito negli 8 anni del contratto d'affitto e vale anche per l'acquisto di un secondo immobilie da destinare alla locazione. benefici anche per cui costruisce su un terreno edificabile già di sua proprietà prima dell'inizio dei lavori
per ottenere la detrazione irpef è necessario che vengano rispettate le seguenti condizioni:
1) non sussistano rapporti di parentela di primo grado tra locatore e locatario
2) l'unità immobiliare non sia localizzata nelle zone omogenee classificate e (zone agricole
3) l'unità immobiliare sia a destinazione residenziale, accatastata nel gruppo a (ad eccezione delle categoria a/1, a/8 e a/9
4) l'unità immobiliare sia classificabile nelle classi energetiche a o b
agevolazioni per l'acquisto con riscatto (rent to buy)
vengono estesi a tutti i tipi di contratto i benefici fiscali previsti dal decreto casa e sino ora limitati all'edilizia sociale. trascorsi almeno sette anni dalla stipula del contratto, l'inquilino ha la facoltà di riscattare l'unità immobiliare
per l'acquirente il vantaggio è duplice: da una parte gli effetti fiscali della compravendita, sia per chi vende sia per chi acquista, scattano al momento del riscatto e non all'inizio del contratto di locazione; dall'altra il compratore ha sette anni di tempo per reperire il capitale necessario all'acquisto dell'immobile
articolo 19: imposta di bollo per i canoni di locazione. viene riconosciuta l'esenzione dell'imposta di bollo per la registrazione di un contratto che preveda la riduzione del canone
articolo 17 (semplificazioni in edilizia privata). tante le novità in materia di semplificazione edilizia, la più rilevante è quelle che sancisce la possibilità di frazionare un'unità immobiliare in più unità, o al contrario di accorpare più unità immobiliari, con una semplice comunicazione al comune e on più con il permesso di costruire
prima del decreto, quest'intervento era classificato come ristrutturazione edilizia e bisognava ottenere il permesso di costruire (90/150 giorni) e pagare il contributo di costruzione. con l'entrata in vigore dello sblocca italia, invece, questa operazione viene classificata come "manutenzione straordinaria" e può essere fatta con una semplice "comunicazione di inizio lavori" (cil). il contributo da versare è quello per gli oneri di urbanizzazione, con un'importante riduzione di tempi e costi
lavori senza interventi sulle parti strutturali. per i lavori che comportano un cambiamento delle superfici interne, ma non della volumetria complessiva dell'edificio, sarà sufficiente la presentazione della cil+la dichiarazione di un tecnico abilitato che non si interviene sulle parti strutturali. la comunicazione è valida anche ai fini catastali e viene inviata dal comune all'agenzia del territorio
semplificazione fiscali per le siiq. il governo ha stabilito semplificazioni burocratiche e sgravi fiscali per le siiq, le società immobiliari quotate con regime fiscale agevolato. si tratta di un tentativo di superare le rigidità burocratiche che ne hanno bloccato la crescita. in particolare si ridefiniscono i requisiti partecipativi dei soci e si rende più flessibile la gestione degli investimenti


Testo integrale gazzetta ufficiale

Il regolamento edilizio unico è uscito dallo "sblocca italia", ecco cosa se ne va e cosa rimane

era un'importante e innovativa norma di sburocratizzazione, ma per lei sembra non esserci più spazio nel decreto "sblocca italia". il regolamento edilizio unico, infatti, esce dal testo definitivo
ma ad andarsene c'è anche un'altra norma, quella relativa alla limitazione a un termine temporale di sei mesi o un anno del potere di autotutela della pubblica amministrazione nel caso di progetti presentati con dia (denuncia di inizio attività) o scia (segnalazione certificata di inizio attività)
la norma sul regolamento edilizio unico, uguale per tutti gli 8mila comuni italiani, avrebbe dovuto prevedere norme e definizioni tecniche omogenee sul territorio nazionale, offrendo un punto di riferimento unico agli enti locali, e avrebbe accorpato le norme tecniche edilizie con quelle igieniche-sanitarie. a proporla, in origine, è stato il consiglio nazionale degli architetti ed è subito entrata nelle prime bozze di palazzo chigi. a quanto pare, l'obiezione riguarderebbe i poteri delle regioni
la norma sulla limitazione temporale del potere di autotutela della pa, invece, avrebbe dato maggiore certezza in modo particolare ai progetti dei lavori in casa, eliminando l'eventualità che la pa possa sempre intervenire in autotutela annullando il progetto di un privato cittadino, anche oltre i sessanta giorni che devono intercorrere per scia e dia dal momento della presentazione della dichiarazione all'inizio dei lavori
queste due norme escono dal decreto, proprio come l'ecobonus. la conferma per il 2015 della detrazione al 65% per efficienza energetica e prevenzione antisismica, che scade a fine anno, è stata infatti rimandata alla legge di stabilità
resta, invece, nel decreto la norma in base alla quale è sufficiente la sola comunicazione al comune, senza che sia più necessaria dia, scia o permesso per costruire, per tutte le opere di manutenzione straordinaria, comprese quelle sulle parti strutturali dell'edificio che oggi sono escluse
rimane anche la deduzione irpef del 20% per chi acquista da un costruttore un'abitazione nuova o ristrutturata, purché venga destinata per otto anni all'affitto a canone concordato. la spesa agevolabile è stata ridotta a 300mila euro. per questa norma non è ancora stata trovata la copertura, ma il mef è al lavoro per reperire le risorse necessarie
resta, infine, la semplificazione del permesso di costruire convenzionato. sono soggetti alla stipula della convenzione la cessione di aree al fine di utilizzo di diritti edificatori, la realizzazione di opere di urbanizzazione, interventi di edilizia residenziale


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Morosità incolpevole: in vigore il dl per chi non può pagare l'affitto..

Il decreto legge 102/2013 ha introdotto l’istituto della morosità incolpevole e anche un apposito Fondo di 20 milioni di euro per il 2014 e altrettanti per il 2015 per quei Comuni ad alta tensione abitativa che entro il 29 ottobre 2013 avevano avviato bandi o procedure a favore di inquilini morosi incolpevoli. Finalmente ora il Governo ha approvato anche il decreto ministeriale in materia.

Ma che cosa si intende per morosità incolpevole?
Il moroso incolpevole è l’inquilino che non riesce più a pagare l’affitto a causa della perdita del posto di lavoro o perché il suo reddito si è ridotto.
6 sono le cause di morosità incolpevole che danno accesso al Fondo:

1. perdita del posto di lavoro per licenziamento;
2. riduzione dell’orario di lavoro per accordi aziendali o sindacali
3. cassa integrazione ordinaria o straordinaria con riduzione notevole del reddito;
4. mancato rinnovo dei contratti a termine o di lavoro atipici;
5. cessazione dell’attività libero-professionale, per causa di forza maggiore o per perdita di avviamento;
6. malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare, che ha ridotto il reddito complessivo.

A chi rivolgersi?
Ai Comuni.
Saranno loro poi a comunicare l’elenco dei richiedenti in possesso dei requisiti alla Prefettura-uffici territoriali del Governo.

Ecco i requisiti per l’accesso:
· rispetto dei parametri ISE/ISEE previsti dal decreto (35.000 euro per ISE, 26.000 euro per ISEE);
· titolarità del contratto di locazione ad uso abitativo regolarmente registrato;
· residenza in un alloggio oggetto di procedure di rilascio da almeno un anno;
· possesso della cittadinanza italiana o europea, o nel caso di cittadini non appartenenti all’Unione Europea, di regolare titolo di soggiorno;
· presenza di atti di intimazione di sfratto per morosità, con citazione per la convalida.

I Comuni, inoltre, dovranno verificare che il richiedente, e/o un componente del nucleo familiare, non sia titolare di un diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione nella provincia di residenza di altro immobile fruibile ed adeguato alle esigenze del proprio nucleo familiare.

Titoli preferenziali nella graduatoria

Presenza, all’interno del nucleo familiare, di almeno un componente che sia:
· ultrasettantenne
· minore
· invalido per almeno il 67%, o in carico ai servizi sociali o alle competenti aziende sanitarie locali per l’attuazione di un progetto assistenziale individuale.

A quanto ammonta il contributo concesso?
Non superiore a 8.000 euro.

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Mutui on-line: differenze con i mutui tradizionali

Per tutti coloro che desiderano confrontare e avere la possibilità di scelta, i mutui on-line per la casa rappresentano una valida alternativa ai mutui tradizionali: richiesti, stipulati e gestiti solo via web, infatti, permettono di scegliere la formula di mutuo più conveniente. Si tratta di finanziamenti concessi per acquistare o ristrutturare un immobile, sul quale si farà un'ipoteca, e che vengono concessi attraverso l'home banking. Il processo per l'accettazione della richiesta da parte degli istituti bancari, così come avviene per i mutui tradizionali, prevede dei tempi tecnici, spesso ridotti in alcuni casi a sole 24 ore, che intercorrono tra la richiesta e l'approvazione o il rifiuto della concessione del finanziamento da parte della banca stessa. La differenza è che per questa particolare forma di mutuo, richiesta del cliente e risposta della banca non prevedono interazioni fisiche, ma tutto viene gestito on-line.

Come richiedere un mutuo on-line

Il cliente interessato a richiedere un mutuo con un determinato istituto bancario dovrà compilare il modulo presente sulla pagina web di cui ormai tutte le banche sono dotate. In tale circostanza verranno richiesti, oltre ai dati anagrafici del richiedente, stipendio mensile e relativo contratto di lavoro, costo della casa o della ristrutturazione prevista, tipologia di mutuo cui si è interessati e cifra che s'intende richiedere per far fronte a questa spesa.

Rate del mutuo e copertura della spesa

Anche in questo caso, come per quello tradizionale, le rate del mutuo, che possono avere una durata che va dai 5 ai 30 anni, coprono fino all'80% dell'importo previsto per l'acquisto della casa, rimborsabili con rate che possono avere cadenza mensile, trimestrali o semestrali. La gestione on-line per il cliente ha due vantaggi: in primo luogo ha la possibilità di avere diversi preventivi, mettendoli così a confronto; la seconda è rappresentata dai costi inferiori che la banca dovrà affrontare in termini di gestione e lavorazione della richiesta che non prevede la presenza fisica di un impiegato. Quest'ultimo punto si traduce per il richiedente in tassi più vantaggiosi e mutui più convenienti.

Mancato o ritardato pagamento e sanzioni nei mutui on-line

Ovviamente, anche per i mutui on-line il mancato pagamento o il ritardo nel pagamento delle rate comporta sanzioni, e addirittura scioglimento del contratto se il ritardo si protrae per sette mensilità. Anche per i mutui on-line vige il diritto di surroga, cioè il passaggio del mutuo da una banca a un'altra. È comunque innegabile che la possibilità di comparazione offerta da questa tipologia di mutui rappresenta per il cliente un modo non solo per districarsi nel vasto panorama offerto dalle banche in questo campo, ma offre anche un'alternativa utile per cercare e scegliere il piano mutuo più adatto alle proprie esigenze

Fonte

Guida per chi decide di acquistare o vendere casa

Ecco il kit completo di tutto quello che serve sapere se si ha intenzione di acquistare o vendere casa. a fornire il tutto è l'agenzia delle entrate al vademecum "fisco e casa: le locazioni" segue la guida "fisco e casa: acquisto e vendita".

se il primo è un vero e proprio "abc fiscale" per i contratti di locazione a uso abitativo fra privati, il secondo è una sorta di kit che comprende le istruzioni, le aliquote, le imposte, gli sconti e le detrazioni, incluse avvertenze ed esempi. una sorta di dotazione completa il cui fine è accompagnare e assistere il contribuente nei passaggi chiave che conducono all'acquisto o alla vendita di una abitazione
i temi contenuti nella guida "fisco e casa: acquisto e vendita":
- fase 1, ispezione ipotecaria, lo screening precauzionale di un immobile
- fase 2, il contratto preliminare
- avviso ai compratori
- fase 3, sì la casa, ma quanto si paga?
- le agevolazioni “prima casa” in soccorso di chi acquista
- come cambia il fisco con le agevolazioni "prima casa"?
- fase 4, il post-acquisto. ho acquistato casa. e ora?
- fase 5, da proprietario a venditore

 http://www.mediazioniconsulenze.it/servizi/

Guida rilasciata dall'Agenzia Delle Entrate per i contratti di Locazione ad uso privato.

fisco e locazioni, un connubio a volte complicato. per affittare un appartamento senza perdersi tra i vari cavilli ed evitare sanzioni che possono essere estremamente salate, l'agenzia delle entrate ha realizzato e messo online un vademecum su fisco e casa, focalizzato proprio sugli affitti
si tratta dell'abc fiscale per i contratti di locazione a uso abitativo fra privati, che parte dalla registrazione del contratto fino ad arrivare alle detrazioni per gli inquilini e fornisce una panoramica completa delle ultime novità fiscali sulle locazioni e di tutte le informazioni utili ai cittadini per registrare un contratto di locazione o rimediare a eventuali errori. il vademecum si intitola "fisco e casa: le locazioni" ed è disponibile sul sito internet dell'agenzia delle entrate, nella sezione "guide fiscali"
- contratti di locazione a 360 gradi, con o senza cedolare secca: nella guida sono spiegati tutti i passaggi per effettuare la registrazione telematica o in ufficio dei contratti di locazione. in una tabella vengono elencati, inoltre, tutti i codici tributo da utilizzare per pagare le imposte di registro, di bollo, sanzioni e interessi, nel caso in cui non si opti per la cedolare secca. un capitolo specifico della guida è dedicato alla registrazione con l'opzione della cedolare secca, che permette di non pagare l'imposta di registro e l'imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe
- come registrare il contratto senza recarsi in ufficio: tutto ruota intorno all'rli, il nuovo software con cui i contribuenti possono registrare i contratti di locazione e affitto di immobili, pagare i tributi dovuti, comunicare proroghe, cessioni o risoluzioni, esercitare l'opzione e la revoca della cedolare secca. operazioni che possono essere fatte online, in modo semplice e veloce. per utilizzare l'rli basta autenticarsi sul sito delle entrate inserendo le credenziali di accesso ai servizi web (fisconline o entratel)
- le detrazioni per gli inquilini: la guida fornisce poi, caso per caso, tutti i chiarimenti sulle detrazioni legate al pagamento del canone di locazione: dagli studenti universitari fuori sede ai dipendenti che si trasferiscono per motivi di lavoro, dai giovani fra i 20 e i 30 anni agli inquilini a basso reddito, con uno sguardo rivolto alla new entry, costituita dalla detrazione concessa ai titolari di contratti di locazione di alloggi sociali. un beneficio, introdotto dal dl n. 47/2014 (misure urgenti per l'emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per expo 2015), che spetta per il triennio 2014-2016 ai possessori di un reddito fino 30.987,41 euro
- se non si registra il contratto, cosa succede: il vademecum dedica, infine, una parte agli errori o dimenticanze, come per esempio l'omessa registrazione del contratto di locazione, il parziale occultamento del corrispettivo e l'omesso o tardivo versamento dell'imposta di registro; violazioni per le quali è prevista l'applicazione di una sanzione amministrativa. infine, viene descritto, con esempi pratici, lo strumento del ravvedimento con cui il contribuente può rimediare spontaneamente alle violazioni, usufruendo di sanzioni ridotte

Download - Guida fisco e casa Locazioni

Cedolare secca, come deve essere fare la comunicazione obbligatoria al conduttore (fac simile)

se un proprietario di casa decide di optare per il regime sostitutitivo della cedolare secca deve necessariamente comunicarlo non solo all'amministrazione finanziaria, ma anche al conduttore tramite lettera raccomandata. in caso contrario la decisione è nulla. ma ecco come deve avvenire la comunicazione

il locatore che sceglie l'opzione della cedolare secca deve comunicare tramite lettera raccomandata al conduttore tale decisone. in questo modo l'affittuario viene messo ala corrento che non è tenuto al versametno delle imposte di registro e di bollo e che il locatore rinuncia a richiedere gli aggiornamenti del canone di locazione per il periodo di durata dell'opzione

non è ammessa la raccomandata consegnata a mano e nel caso ci siano più conduttori la comunicazione deve avvenire per ciascuno di essi. il locatore è esonerato all'invio della comunicazione nel caso si tratta di
1) contratti di locazione che prevedono espressamente la rinuncia agli aggiornamenti del canone
2) nei contratti di breve durata per i quali non vige l'obbligo della registrazione in temine fisso e non opera il meccanismo dell'aggiornamento del canone

secondo quanto stabilito dall'articolo 2, comma 1, del dl 16/20122 l'invio tardivo al conduttore non può essere sanato

articolo tratto da il sole24ore

fac simile modello

"gentile contribuente..nel 2013 hai speso troppo per la tua casa": ecco le voci che stanno facendo scattare l'allarme del fisco

per il momento hanno un tono quasi bonario e avvisano sulle "spese anomale" compiute nel 2013 dal contribuente, ma ben presto saranno sostituite dalle ben più temibili comunicazioni del redditometro. sono le lettere del fisco che in questi giorni stanno arrivando a 75mila contribuenti italiani per informare loro che alcune uscite effettuate l'anno scorso sono in contrasto con la dichiarazione dei redditi. tra queste ci sono le spese per l'acquisto di una casa, la ristrutturazione o il mutuo
"gentile contribuente, desideriamo informarla che dal confronto dei dati indicati nella sua dichiarazione dei redditi 2013..con le informazioni presenti nelle banche dati dell'agenzia delle entrate, risultato alcune spese apparentamente incompatibili con i redditi dichiarati". è l'inizio standard delle 75mila lettere che il fisco sta mandando ai contribuenti che hanno speso troppo per i redditi dichiarati. si tratta ancora di una missiva a puro scopo informativo, che però, in assenza di correttivi- possibili fino al 30 settembre- lascierebbe spazio al temuto redditometro
tra le spese "tenute d'occhio" dal fisco, ci sono anche quelle che riguardano la casa, sia la prima che la seconda abitazione. in particolare
abitazione principale o seconda casa in proprietà
1) spese per l'abitazione
- rata mutuo
- manutenzione straordinara
- agente immobiliare
- collaboratori domestici
2) spese per le utenze
- luce
- gas
- telefonia fissa e mobile
le spese per gli acquisti
- elettrodomestici
- arredi-
-oggetti d'arte o antiquariato
3) abitazione in affitto
spese il canone annuale

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Al via il fondo di garanzia di 200 milioni per comprare o ristrutturare le prime case

il ministro delle infrastrutture maurizio lupi ha firmato il decreto che dà il via al fondo di garanzia per la prima casa. il fondo prevede lo stanziamento di 200milioni di euro che serviranno a garantire fino al 50% i finanziamenti concessi per acquistare le abitazioni principali, per ristrutturarle o per accrescerne l'efficienza energetica
il decreto, a firma del ministro delle infrastrutture maurizio lupi, è diretto a categorie di persone con bisogni particolari, come giovani coppie, famiglie monigenitoriali con figli minorenni, aggittuari di case popolari e giovani under 35 con contratti di lavoro precario
in una nota del ministero si legge infatti "la garanzia del fondo è stabilita nella misura massima del 50% della quota capitale sui finanziamenti concessi per l'acquisto, la ristrutturazione e accrescimento dell'efficienza energetica, con priorità per l'accesso al credito da parte delle giovani coppie o dei nuclei famigliari monogenitoriali con figli minori, dei conduttori di alloggi di proprietò degli istituti autonomi per le case popolari e dei giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico»

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In arrivo un mutuo su misura per chi vuol comprare casa all'asta

è in continuo aumento il numero di immobili che vanno all'asta, dove lo sconto medio rispetto al prezzo del bando di gara può arrivare fino al 40%, nonostante ciò almeno 30 aste su 100 vanno deserte. la causa spesso è la mancanza di liquidità di chi non ha la possibilità di saldare in pochi giorni e in un'unica soluzione quanto dovuto. ma le banche si stanno adeguando e sono in arrivo i primi mutui per chi vuol acquistare un immobile all'asta
l'ultima novità sul mercato è "mutuo in asta" un'offerta messa a punto da unicredit credit management bank, in sigla uccmb, una controllata di unicredit. questo nuovo prodotto si rivolge a chi vuol partecipare ad un'asta immobiliare però non dispone della liquidità necessaria e permette di aggirare le lungagggini istruttorie e i costi di eventuali finanziamenti

Unicredit info mutuo

I segreti degli agenti immobiliari newyorkini: ecco come si vende casa nel mercato più selvaggio

quando cerchi un appartamento a new york un agente immobiliare ti mosterà un appartamento delle dimensioni di una scatola di scarpe ed è molto probabile che ti dica che è "una grande opportunità" e che è "molto spazioso per questo prezzo". molte di queste frasi commerciali sembrano provenire da una manuale. ed è proprio così: le grandi firme della città hanno infatti un libro di stile che i loro impiegati devono seguire passo a passo. il quotidiano britannico "the guardian" ha avuto accesso a uno di questi manuali, nel quale si svelano i segreti per vendere casa nel mercato immobiliare più selvaggio
1) non puoi salire la scala del successo vestito come un fallito- il "dress code" è fondamentale se si vuol vendere un appartamento. i commerciali del mondo immobiliare devono offrire una buona immagine. la mancanza di pulizia, lo stile troppo "causal" e le macchie nei vestiti tolgono l'opportunità di chiudere le operazioni
2)  evita frasi del tipo "questo è esattamente l'appartamento che stava cercando" in una città come new york, dove molti appartamenti in vendita e in affitto non sono esattamente la casa dei tuoi sogni, esagerare la qualità di un appartamento è un errore
3) "non preoccuparti dell'appartamento, preoccupati di portare il cliente nella nostra agenzia" la concorrenza tra le diverse agenzie è tremenda, per questa ragione l'importante non è fare colpo al primo tentativo, ma convincere il cliente a recarsi in agenzia dove gli verrà mostrato l'intero catalogo
4)  non mostrare un appartamento a un uomo se non è presente sua moglie- è una perdita di tempo, gli agenti immobiliari della grande mela considerano che la decisione di acquistare o meno una casa è una decisione di tutti e due i membri di una coppia, ma in particolare della moglie
5) "mostrare appartamenti con un prezzo leggermente superiore alla cifra massima che vuole spendere il tuo cliente". è molto probabile che sarà capace di pagarlo e la tua commissione sarà maggiore
6) "per ogni appartamento ci sono tra cinque e dieci possibili candidati". oltre a essere vero, il cliente sarà spinto a chiudere più velocemente la trattativa
7) "quasi nessuno trascorre molto tempo in casa"- se durante una visita un interessato si mostra preoccupato per le dimensioni dell'appartamento, è la frase perfetta
8) "non intrattenere relazioni personali con un cliente prima di aver affittato l'appartamento e aver percepito la tua commissione". non ci vogliono molte parole per spiegare questa frase, non bisogna mischiare "lavoro e piacere"fonte

Affitti, le 6 risposte dell'Agenzia Delle Entrate a quello che forse non sai (e vorresti sapere) su pagamento in contanti e cedolare secca

le risposte dell'agenzia delle entrate alle faq sui contratti di locazione sono un utile strumento per svelare i dubbi relativi ai contratti di locazione, che riguardano l'obbligo di tracciabilità dei pagamenti e il regime alternativo della cedolare secca. ecco le sei risposte a ciò che forse non sai, e sicuramente ti piacerebbe sapere
1) è possibile versare il canone di locazione sulla carta prepagata del locatario- è vietato versare in contanti il canone di locazione per importi superiori a 999,99 euro. ma il versamento oltre che con bonifico postale o bancario può avvenire anche sulla carta postepay del locatario. è importante ricordare che per i pagamenti inferiori ai mille euro, è necessaria una prova documentale chiara che attesti che quel trasferimetno di contanti è giustificato dal pagamento del canone di locazione
2) la cedolare secca si può applicare a un contratto transitorio inferiore a 30 giorni- il regime alternativo della cedolare secca può essere applicato a tutti i contratti di locazione di immobili a uso abitativo anche di durata inferiore a trenta giorni l'anno
3) se opti per la cedolare secca non devi pagare le imposte di bollo e di registro- sul canone di locazione si applica un'imposta fissa: 21% per i canoni liberi, 15% e 10% (per il quadriennio 2014-2017) per gli affitti a canone concordato. l'imposta fissa sostituisce sia l'irpef e le relative addizionali che le imposte di bollo e di registro
4) non è possibile aggiornare il canone durante il periodo di applicazione della cedolare secca- per il periodo di applicazione della cedolare secca è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo (compreso l'aggiornamento istat), anche se tale possibilità è contemplata dal contratto
5) l'opzione della cedolare secca vale fino alla scadenza del contratto- a meno che il proprietario non decide di revocare l'opzione della cedolare secca allo scadere dell'annualità corrispondente e utilizzando il modello rli, l'opzione esercitata in sede di registrazione del contratto è valida fino allo scadere dello stesso
6) una società non può optare per il regime della cedolare secca- non possono accedere al regime della cedolare secca le società di persone, le società di capitali, nonché gli enti commerciali e non commerciali

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