l'articolo 23 del decreto sblocca italia ha introdotto importanti
novità nel regime del rent to buy, meglio conosciuto come affitto con
riscatto. oltre ad estendere a tutti i contratti, non solo a quelli di
edilizia sociale, la possibilità per l'acquirente di optare per
l'acquisto dell'immobile dopo sette anni e di scomputare dal prezzo di
vendita i canoni di locazione, ha anche aggiunto altre importanti tutele
a favore dei conduttori e potenziali compratori. a fare il punto della
situazione è stato il consiglio nazionale del notariato, che ha diffuso
le prime note interpretative sull'istituto
il decreto sblocca italia introduce importanti novità per gli
acquirenti che si avvalgono della formula "rent to buy", i quali
maturano un vero e proprio diritto alla compravendita dell'immobile. ma a
tutela dei potenziali compratori ci sono anche altre garanzie,
sottolineate positivamente dall'analisi del notariato. in particolare
- obbligo di trascrizione: ricalca la disciplina
della trascrizione del contratto preliminare, ma con un prolungamento
della durata (il termine di tre anni è elevato a tutta la durata del
contratto e per un periodo non superiore a dieci anni). in questo modo i
contratti di rent to buy avranno la forma dell'atto pubblico o della
scrittura privata autenticata. non si possono fare in rent to buy
immobili che siano ipotecati (a meno di non frazionare l'ipoteca e
attribuire al conduttore, mediante accollo, una quota del mutuo
stipulato dal costruttore)
la trascrizione prevede inoltre che una
parte dei canoni vengano imputati a garanzia dei crediti del futuro
acquirente in caso di inadempimento del venditore
- in caso di fallimento: il decreto sblocca italia
rinvia sia all'art 67 comma 3 della legge fallimentare (escludendo, in
caso di fallimento del concedente, la revocatoria a tutela del
conduttore con diritto all'acquisto che abbia trascritto), sia all'art
72 rimettendo al curatore, in caso di fallimento del conduttore, la
valutazione sull'opportunità di continuare con il rapporto
- disciplina fiscale: il consiglio nazionale del
notariato ritiene che possano applicarsi i principi espressi
dall'agenzia delle entrate in una consulenza data a febbraio 2014
all'ordine dei commercialisti di monza. in caso di acquisto dal
costruttore, ai fini iva la base imponibile del prezzo di vendita non
dovrà ricomprendere quanto già versato a titolo di canone di locazione
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